상가 등을 임대하였는데 임차인이 임대료(차임)를 밀린 상황에서, 몇 개월이 밀리면 명도소송(임차인을 내보내는 소송)이 가능한지 문의하신 것으로 보입니다. 2021년 4월에 계약하셨습니다. 먼저 '명도소송(건물 인도 청구 소송)'을 설명드립니다. ① 임차인을 내보내려면(건물을 비우게 하려면), 먼저 임대차 계약을 '해지'하고, 그에 따라 '건물 인도(명도) 청구 소송'을 제기해야 합니다. ② 즉 명도소송은 '임대차 해지 + 건물 인도 청구'의 형태로 진행됩니다. '차임 연체로 인한 해지 요건'을 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임차인이 차임(월세)을 '3기(3개월분)에 달하는 금액'을 연체한 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. ② 여기서 중요한 것은, '연체 횟수'가 기준이 아니라 '연체된 차임의 합계액(3기분에 달하는지)'을 기준으로 판단한다는 것입니다. ③ 예를 들어 매달 100만 원의 차임을 지급하는 경우라면, 연체된 차임의 합계가 300만 원(3개월분)에 달하면 해지할 수 있습니다. ④ 즉 '3번 연체'가 아니라 '연체 합계액이 3개월분(300만 원)에 달하는지'가 기준입니다. 따라서 매달 조금씩 밀려서 그 합계가 3개월분에 달해도 해지 사유가 됩니다. '해지의 의사표시가 필요함'을 유의하십시오. ① 차임이 3기분에 달하도록 연체되었다고 하여, 임대차가 '자동으로' 해지되는 것은 아닙니다. ② 임대인이 임차인에게 '차임 연체를 이유로 계약을 해지한다'는 '해지의 의사표시'를 해야 비로소 계약이 해지됩니다. ③ 따라서 3기분 이상 연체되면, 임대인은 임차인에게 해지 의사표시(가급적 내용증명 등 기록이 남는 방법으로)를 하시고, 그에 따라 명도(건물 인도) 청구 소송을 진행하시면 됩니다. 따라서 정리하여 안내드리면, ① 명도소송을 하려면 먼저 임대차 계약을 해지하고 건물 인도 청구 소송을 제기해야 하며, ② 차임 연체로 인한 해지는 '연체된 차임의 합계가 3기분(3개월분)에 달하는 경우'에 가능하고(연체 횟수가 아니라 합계액 기준), ③ 예를 들어 월 100만 원 차임이면 연체 합계 300만 원이 되면 해지할 수 있으며, ④ 다만 차임 연체로 자동 해지되는 것이 아니라 임대인의 해지 의사표시가 필요합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임차인의 연체 차임 합계가 3기분(3개월분)에 달하는지 확인하시고(연체 횟수가 아니라 합계액 기준), ② 3기분 이상 연체되면 임차인에게 '차임 연체를 이유로 계약을 해지한다'는 해지 의사표시를 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 하시며, ③ 그에 따라 건물 인도(명도) 청구 소송을 제기하시고, ④ 아울러 연체 차임은 보증금에서 공제하거나 별도로 청구할 수 있습니다. 명도소송 절차가 복잡하면 변호사나 대한법률구조공단(132)의 도움을 받으시기 바랍니다. 정리하면, 명도소송은 임대차 해지 후 건물 인도 청구로 진행하며, 차임 연체로 인한 해지는 '연체 합계가 3기분(3개월분)에 달하는 경우'에 가능하고(횟수가 아니라 합계액 기준), 자동 해지가 아니라 임대인의 해지 의사표시가 필요합니다. 연체 합계가 3기분에 달하면 해지 의사표시(내용증명) 후 명도소송을 진행하시길 권해드립니다.