상가 임대차 계약기간이 2023년 2월 25일까지인데, 임대인이 '비워달라'고 하는 경우 계약기간 연장(갱신)이 어떻게 되는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 상가 임차인의 '계약갱신요구권'을 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임차인은 '최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위'에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 갱신 거절 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. ② 즉 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서는, 임차인이 갱신을 요구하면 임대인은 원칙적으로 이를 거절할 수 없습니다. ③ 따라서 임대인이 '비워달라'고 하더라도, 정당한 갱신 거절 사유가 없으면 임차인은 계약갱신을 요구하여 계속 영업할 수 있습니다. '임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유'를 안내드립니다. 임대인은 다음과 같은 사유가 있는 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다. ① 임차인이 3기(3개월분)의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 무단으로 전대(전대차)한 경우, ⑤ 임차인이 고의·중과실로 목적물을 파손한 경우, ⑥ 목적물이 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 계약 체결 당시 고지한 철거·재건축을 실행하거나 건물 노후 등으로 철거·재건축이 필요한 경우, ⑧ 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등입니다. 따라서 질문자님의 사안에서는, ① 위와 같은 정당한 갱신 거절 사유(3기 차임 연체, 무단 전대, 재건축 등)가 있는지 먼저 확인하시고, ② 만약 그러한 사유가 없다면, 임대인이 '비워달라'고 하더라도 임차인은 계약갱신을 요구하여 계속 영업할 수 있습니다(전체 임대차 기간 10년 범위 내). ③ 즉 갱신 거절 사유가 없는데도 단지 '나가라'고 하는 것은 정당한 갱신 거절이 아닙니다. '계약갱신요구권 행사 방법(시기)'을 안내드립니다. ① 계약갱신요구권은 '임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지' 사이에 행사해야 합니다. ② 즉 계약기간(2023. 2. 25.) 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에, 임대인에게 '계약갱신을 요구한다'는 의사를 명확히 표시하셔야 합니다. ③ 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사하지 못할 수 있으므로, 반드시 이 기간 내에(늦어도 만료 1개월 전까지) 갱신을 요구하시고, 그 증거(내용증명 등 기록이 남는 방법)를 남겨 두시는 것이 좋습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 먼저 정당한 갱신 거절 사유(3기 차임 연체, 무단 전대, 재건축 등)가 있는지 확인하시고, 없다면 임대인이 '비워달라'고 하더라도 전체 임대차 기간 10년 범위 내에서 계약갱신을 요구하여 계속 영업할 수 있으므로, ② 반드시 임대차 기간 만료(2023. 2. 25.) 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 '계약갱신을 요구한다'는 의사를 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 명확히 통지하시고 그 증거를 남기시며, ③ 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절하면 그 부당함을 다투실 수 있습니다. ④ 분쟁이 생기면 상가건물임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)의 도움을 받으시기 바랍니다. 정리하면, 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서는 임차인이 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유(3기 차임 연체·재건축 등)가 없는 한 거절할 수 없으므로, '비워달라'고 해도 갱신을 요구하여 계속 영업할 수 있습니다. 갱신 거절 사유가 없는지 확인하시고, 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 갱신요구를 내용증명으로 명확히 하시길 권해드립니다.