중국집을 운영하시는데, 월세를 3개월 밀려 명도소송을 당해 패소하였고, 나가려 하니 임대인이 '1년만 더 하라'고 하여 나머지 보증금으로 1년을 다시 계약하였는데(모자란 보증금은 이자로 계산하여 지급), 나가기 3개월 전에 '계약 끝나는 대로 나가니 보증금에서 월세를 감액(공제)해 달라'고 요구하자, 임대인이 통장·카드사 압류를 하고 지난 판결문으로 원상복구 비용 150만 원·지난 월세 이자 등을 청구한 상황에서, 어떻게 대응해야 하는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '임대차 종료 전에는 밀린 월세를 보증금에서 공제하라고 요구할 수 없음'을 설명드립니다. ① 보증금은 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 채무(연체 차임 등)를 담보하는 것으로, 임대차가 '종료된 때'에 그 종료 시점까지의 연체 차임 등을 공제하고 남은 것을 반환하는 것입니다. ② 즉 임대차가 아직 종료되지 않은 상태(계약 기간 중)에서는, 임차인이 '밀린 월세를 보증금에서 미리 공제하라'고 주장할 수 없습니다. ③ 따라서 임차인이 임대차 종료 전에 월세를 내지 않고 '보증금에서 공제하라'고 하면, 임대인은 그 연체 차임에 대해 (판결문 등 집행권원이 있으면) 통장·카드사 압류 등 강제집행을 할 수 있습니다. ④ 질문자님께서 나가기 3개월 전에 월세를 보증금에서 감액(공제)해 달라고 하신 것이 이러한 상황을 초래한 것으로 보입니다. '통장·카드사 압류'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대인이 지난 판결문(집행권원)을 근거로 연체 차임 등에 대해 통장·카드사 압류를 한 것으로 보입니다. ② 만약 그 압류가 부당하거나(예: 이미 변제되었는데 압류한 경우 등) 다툴 사유가 있으면, 법원에 '압류(강제집행) 관련 이의'나 '가압류 해제 신청' 등을 검토할 수 있습니다. ③ 다만 실제로 연체 차임이 있고 판결문이 있는 경우라면, 압류 자체를 다투기는 어려울 수 있으므로, 연체 차임을 정리·변제하고 압류 해제를 협의하는 것이 현실적일 수 있습니다. '임대차 종료 후의 처리'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대차가 종료되면, 임차인은 '밀린 월세(연체 차임)를 보증금에서 공제하고 나머지를 반환해 달라'고 할 수 있습니다. ② 즉 종료 후에는 연체 차임 등을 보증금에서 공제하고 남은 보증금을 반환받게 됩니다. '밀린 월세에 대한 이자(지연손해금)'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 밀린 월세(연체 차임)에 대해서는 지연손해금(지연이자)을 청구할 수 있습니다. ② 다만 별도의 약정(약정이율)이 없다면, 민사 법정이율인 연 5%를 초과하는 지연손해금은 지급하지 않아도 됩니다. ③ 따라서 임대인이 과도한 이자를 청구하면, 약정이 없는 한 연 5% 범위 내에서만 지급하면 됩니다. '원상복구 비용(150만 원, 바닥·벽 지저분)'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 원상회복은 '임대차 계약 당시(임차 개시 시점)의 상태대로' 반환하는 것이 원칙입니다. ② 그런데 '통상적인 사용으로 인해 자연스럽게 훼손·마모되는 정도(통상의 손모)'는 원상회복의 범위에서 제외되는 것이 일반적입니다. ③ 즉 바닥이 지저분해지거나 벽이 다소 더러워진 정도가 '통상적인 사용에 따른 마모·오염'이라면, 이는 원상회복 대상이 아닐 수 있어, 임차인이 그 비용을 부담하지 않아도 될 수 있습니다. ④ 따라서 임대인이 청구하는 원상복구 비용(150만 원)이 '통상의 손모'를 넘는 임차인의 특별한 훼손에 대한 것인지, 아니면 통상적인 마모·오염에 대한 것인지를 따져, 통상의 손모라면 부담하지 않아도 됨을 주장하실 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임대차 종료 전에는 밀린 월세를 보증금에서 공제하라고 요구할 수 없으므로, 임대인이 판결문으로 통장·카드사를 압류한 것에 대해서는, 연체 차임을 정리·변제하고 압류 해제를 협의하거나(부당한 압류면 이의·해제 신청 검토), ② 임대차 종료 후에는 연체 차임 등을 보증금에서 공제하고 남은 보증금을 반환받으시며, ③ 밀린 월세의 지연손해금은 약정이 없으면 연 5% 범위 내에서만 지급하면 되고(과도한 이자는 거부), ④ 원상복구 비용은 통상적인 사용에 따른 마모·오염(통상의 손모)은 제외되므로, 임대인이 청구하는 150만 원이 통상의 손모인지 특별한 훼손인지를 따져 대응하시기 바랍니다. ⑤ 사안이 복잡하므로 관련 자료(계약 내용, 판결문, 임차 개시 시 상태 등)를 정리하여 대한법률구조공단(132)이나 변호사와 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 임대차 종료 전에는 밀린 월세를 보증금에서 공제하라고 요구할 수 없어 임대인이 판결문으로 압류할 수 있으나, 종료 후에는 연체 차임을 공제하고 남은 보증금을 반환받으시며, 지연손해금은 약정 없으면 연 5%까지, 원상복구는 통상의 손모를 제외한 범위입니다. 연체 차임을 정리하여 압류 해제를 협의하시고, 과도한 이자·원상복구 청구에는 위 기준으로 대응하시길 권해드립니다.