약 30년 된 오래된 건물의 점포를 올해 6월 임차하여 인테리어 공사 후 테이크아웃 전문점을 운영 중인데, 입주 1달도 안 되어 옆집·아랫집에서 '위에서 물이 샌다'고 하였고, 원인은 질문자님 집과 옆집의 배수관이 합쳐져 외부 하수구로 빠지는 부분(오래되어 깨진 배관)이었으며, 이후에도 하수구 배관·계량기 문제 등으로 누수가 반복된 상황에서, ① 공사비를 물어줄 법적 의무가 있는지·계약서의 '상가 사람들끼리 알아서 하라'는 조항의 효력, ② 근거 없이 누명을 씌우는 옆집을 무고죄로 신고할 수 있는지, ③ 아랫집의 손해배상 청구에 응해야 하는지, ④ 공사한 사람에게 손해배상을 청구해야 하는지 등 여러 사항을 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '임대인의 수선의무'를 설명드립니다. ① 임대인은 임대차 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있으며, 소규모(사소한) 수선은 임차인이 부담할 수 있으나, '대규모 수선'은 임대인이 수선해 줄 의무가 있습니다. ② 배관의 누수 문제(특히 노후 배관이 깨져 발생한 누수)는 건물 자체의 구조적 하자로서 '대규모 수선'에 해당하는 경우가 많아, 임대인이 수선의무를 부담할 가능성이 높습니다. ③ 즉 노후 배관 파손으로 인한 누수는 원칙적으로 임대인이 수선(비용 부담)해야 할 가능성이 큽니다. ④ 따라서 계약서에 '건물에 문제가 있을 시 상가 사람들끼리 알아서 하라'는 취지의 조항이 있더라도, 건물의 구조적 하자(노후 배관)에 대한 임대인의 수선의무를 임차인에게 일방적으로 전가하는 것은 그 효력이 제한될 수 있습니다(임차인에게 부당하게 불리한 조항). 또한 관리비를 내고 계시다면, 그 관리비에 하자 수선 비용이 포함되어 있는지도 살펴보시기 바랍니다. '질문자님이 공사비를 물어줄 의무가 있는지'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 누수의 원인이 '노후 배관의 파손(건물 자체의 하자)'이라면, 이는 임대인의 수선의무 영역일 가능성이 높으므로, 임차인인 질문자님이 그 공사비를 부담할 의무가 있다고 보기 어려울 수 있습니다. ② 즉 입주 1달도 안 되어 발생한 노후 배관 누수는 건물 하자로서 임대인 책임일 가능성이 크므로, 질문자님이 무조건 공사비를 물어야 하는 것은 아닙니다. ③ 다만 계량기 등 질문자님 전용 부분의 문제로 인한 누수라면 그 부분은 질문자님 책임일 수 있으므로, 누수의 구체적 원인·귀책을 구분해야 합니다. '근거 없는 소문을 내는 옆집에 대한 대응'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 옆집이 원인이 밝혀지기도 전에 '너희 집 때문이다'라고 근거 없는 사실을 다른 사람들에게 퍼뜨린 것이라면, 그 내용이 질문자님의 사회적 평가를 떨어뜨리는 것이면 '명예훼손'이 성립할 여지가 있습니다. ② 다만 '무고죄'는 '타인으로 하여금 형사처분·징계처분을 받게 할 목적으로 허위 사실을 수사기관 등에 신고'한 경우에 성립하는 것으로, 단순히 소문을 낸 것은 무고죄가 아니라 명예훼손의 문제입니다. ③ 따라서 옆집을 무고죄로 신고하기는 어렵고, 근거 없는 소문을 낸 것은 명예훼손으로 다툴 여지가 있습니다(공연성·허위사실 적시 등 요건 확인 필요). '아랫집의 손해배상 청구에 응해야 하는지'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 아랫집이 손해배상을 청구하려면, 그 손해가 '누구의 귀책(질문자님 집인지, 건물 하자인지, 옆집인지)으로 인한 것인지'를 밝혀야 합니다. ② 누수의 원인이 건물 자체의 노후 배관 하자라면 임대인의 책임일 수 있고, 질문자님 전용 부분(계량기 등)의 문제라면 질문자님 책임일 수 있으므로, 원인·귀책에 따라 배상 책임의 주체가 달라집니다. ③ 즉 무조건 질문자님이 아랫집에 배상해야 하는 것은 아니고, 누수 원인이 질문자님의 귀책인지를 따져야 합니다. ④ 또한 옆집이 방수 공사를 제대로 하지 않은 사정이 있으면(옆집 바닥 누수가 옆집 자신의 방수 미비 때문이라면), 그 부분은 옆집의 책임이 될 수 있습니다. '공사한 사람에게 손해배상을 청구할 수 있는지'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 만약 배관 수리 공사 자체에 하자가 있어(공사를 제대로 하지 못해) 다시 누수가 발생한 것이라면, 그 공사를 한 사람에게 하자에 대한 책임(손해배상·하자보수)을 물을 수 있습니다. ② 보증서를 받지 못했더라도, 공사 계약(구두 계약 포함)과 공사 하자 사실을 입증하면 청구할 수 있으므로, 공사 내역·하자 발생 정황(사진 등) 등을 확보하시기 바랍니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 노후 배관 파손으로 인한 누수는 대규모 수선으로서 임대인의 수선의무일 가능성이 높으므로, 임대인에게 수선·비용 부담을 요구하시고(계약서의 '알아서 하라' 조항은 건물 하자에 대해 효력이 제한될 수 있음, 관리비에 수선비 포함 여부도 확인), ② 근거 없는 소문을 낸 옆집은 무고죄가 아니라 명예훼손으로 다툴 여지가 있으므로 그 정황(누가 어떤 말을 퍼뜨렸는지)을 확보하시며, ③ 아랫집의 손해배상 청구는 누수 원인·귀책(건물 하자인지, 질문자님 전용 부분인지, 옆집인지)에 따라 배상 주체가 달라지므로 무조건 응할 것이 아니라 원인을 밝혀 대응하시고, ④ 공사 자체의 하자로 재누수가 발생했다면 공사한 사람에게 하자 책임을 물을 수 있으니 공사 내역·하자 자료를 확보하시기 바랍니다. ⑤ 사안이 복잡하고 여러 당사자가 얽혀 있으므로, 관련 자료(계약서, 누수 원인·수리 내역, 사진 등)를 정리하여 변호사와 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 노후 배관 파손 누수는 임대인의 수선의무일 가능성이 높아 질문자님이 무조건 공사비를 물 의무는 없고(계약서 '알아서 하라' 조항은 건물 하자에 효력 제한 가능), 근거 없는 소문은 무고죄가 아니라 명예훼손 문제이며, 아랫집 배상은 누수 원인·귀책에 따라 달라지고, 공사 하자로 인한 재누수는 공사한 사람에게 책임을 물을 수 있습니다. 누수 원인·귀책과 관련 자료를 정리하여 변호사와 상담하시길 권해드립니다.