2020년 12월에 보증금 2천만 원·월세 110만 원에 2년 상가 임대차 계약을 하셨는데(계약 당시 건물주가 해외 출장이라 건물주 아버지와 계약하고 월세도 그 아버지에게 납부, 계약서에 명시됨), 이번에 건물주(아들)가 '처음에 보증금·월세를 너무 낮게 잡았다'며 월세를 200만 원으로 올리고 보증금도 1천만 원을 더 요구하는 상황에서, 5% 인상 제한이 적용되는 것으로 아는데 어떻게 대응해야 하는지, 재계약서를 다시 쓰지 않고도 장사를 계속할 수 있는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 상가 임차인의 '계약갱신요구권'을 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 갱신 거절 사유(3기 차임 연체, 재건축 등)가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. ② 즉 질문자님께서는 정당한 갱신 거절 사유가 없다면, 10년 범위 내에서 계약갱신을 요구하여 계속 영업할 수 있습니다. '갱신 시 차임·보증금 인상 제한(5%)'을 설명드립니다. ① 계약갱신요구권을 행사하여 계약이 '갱신'되는 경우, 차임·보증금의 증액은 '5%(100분의 5)'를 초과하지 못합니다. ② 즉 갱신 시에는 종전 차임·보증금의 5% 범위 내에서만 인상할 수 있습니다. ③ 따라서 건물주가 월세를 110만 원에서 200만 원으로(약 82% 인상), 보증금도 1천만 원을 더 올리는 것은, '갱신'의 경우 5% 인상 제한을 크게 초과하는 것이므로 허용되지 않습니다. '재계약(새 계약)과 갱신의 차이'가 매우 중요합니다. ① 유의하실 점은, 위 5% 인상 제한은 '계약갱신요구권을 행사하여 갱신되는 경우'에 적용되는 것이라는 점입니다. ② 만약 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 '새로운 계약(재계약)'을 체결하는 것이라면, 이는 새롭게 계약을 맺는 것이므로 5% 인상 제한을 받지 않을 수 있습니다. ③ 즉 건물주의 요구대로 '재계약서를 새로 쓰면', 새 계약으로 보아 5% 제한이 적용되지 않아 대폭 인상된 조건에 동의한 것이 될 위험이 있습니다. ④ 따라서 질문자님께서는 건물주가 요구하는 대로 '재계약(새 계약)'을 하지 마시고, '계약갱신요구권을 행사한다'는 의사를 명확히 하셔야 합니다. 갱신요구권을 행사하면 5% 인상 제한이 적용되어, 건물주가 마음대로 대폭 인상할 수 없습니다. '대응 방법(갱신요구권 행사)'을 구체적으로 안내드립니다. ① 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에, 건물주에게 '계약갱신을 요구한다'는 의사를 명확히(내용증명 등 기록이 남는 방법으로) 통지하십시오. ② 갱신요구권을 행사하면, 종전과 같은 조건으로 갱신되되, 차임·보증금은 5% 범위 내에서만 인상할 수 있습니다. ③ 즉 건물주가 월세 200만 원·보증금 1천만 원 추가를 요구하더라도, 갱신 시에는 5% 인상 제한이 적용되므로, 그 대폭 인상 요구에 응하지 않으셔도 됩니다. ④ 따라서 재계약서를 새로 쓰지 않더라도, 갱신요구권을 행사하면 5% 제한 하에서 계속 영업할 수 있습니다. ⑤ 건물주가 대폭 인상을 요구하며 갱신을 거절하려 하더라도, 정당한 갱신 거절 사유가 없으면 임대인은 갱신을 거절할 수 없습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 건물주가 요구하는 대로 '재계약(새 계약)'을 하지 마시고(새 계약을 하면 5% 제한을 받지 않아 대폭 인상에 동의한 것이 될 위험), ② 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 건물주에게 '계약갱신요구권을 행사한다'는 의사를 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 명확히 통지하시며, ③ 갱신요구권을 행사하면 차임·보증금 인상은 5% 범위로 제한되므로, 건물주의 월세 200만 원·보증금 추가 요구(5% 초과)에 응하지 않으셔도 되고, ④ 정당한 갱신 거절 사유가 없으면 임대인은 갱신을 거절할 수 없으므로 계속 영업할 수 있습니다. 분쟁이 생기면 상가건물임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)의 도움을 받으시기 바랍니다. 정리하면, 계약갱신요구권을 행사하면 차임·보증금 인상이 5% 범위로 제한되므로, 건물주의 대폭 인상 요구(월세 200만 원·보증금 추가)에 응하지 않으셔도 됩니다. 다만 '재계약(새 계약)'을 하면 5% 제한을 받지 않을 수 있으니, 재계약서를 새로 쓰지 마시고 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 '갱신요구권 행사' 의사를 내용증명으로 명확히 통지하시길 권해드립니다.