10년 넘게 치킨집을 운영하다가 건물주의 월세 인상(50만→80만 원)으로 철거하게 되었고(재계약은 2023년 3월, 2023년 1·2월까지 50만 원씩 납입 후 계약 만료), 현재 철거 후 빈 상가를 보증금 1,500만·월세 80만·권리금 500만 원에 내놓은 상태에서(주인과 얘기 후 세놓음), ① 계약 만기(2023년 3월) 전에 새 세입자가 계약하고 싶어 하면 질문자님이 계약할 수 있는지, ② 건물주가 중간에서 거절하면 권리금·보증금을 주인에게 받을 수 있는 법이 있는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '권리금 회수 기회 보호'를 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임대인은 임대차 종료 전 일정 기간(임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지) 동안, 임차인이 주선한 새로운 임차인(신규 임차인이 되려는 자)으로부터 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 됩니다(권리금 회수 기회 보호). ② 즉 임차인은 자신이 새로운 임차인을 주선하여 그로부터 권리금을 받을 수 있는 기회를 보호받습니다. '임대인의 방해행위'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대인이 다음과 같은 행위로 임차인의 권리금 회수를 방해하면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. ㉠ 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, ㉡ 임차인이 주선한 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ㉢ 임차인이 주선한 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, ㉣ 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하는 행위 등입니다. ② 즉 임차인이 새로운 임차인을 주선하여 왔는데도, 임대인이 '합리적인(정당한) 이유 없이' 그 계약 체결을 거절하면, 이는 권리금 회수 방해행위에 해당하여, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. '손해배상의 액수'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액은, '임차인이 주선한 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금'과 '임대차 종료 당시의 권리금' 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. ② 즉 손해배상액은 대체로 권리금 상당액(질문자님의 경우 500만 원 등)이 기준이 됩니다. '질문하신 사항'에 대해 정리하여 답변드립니다. ① (새 세입자와의 계약을 질문자님이 할 수 있는지) 임대차의 당사자는 임대인(건물주)과 새로운 임차인이므로, 새로운 임대차 계약 자체는 건물주와 새 임차인 사이에 체결되는 것입니다. 질문자님은 새 임차인을 '주선'하는 역할을 하고, 그 새 임차인으로부터 권리금을 받는 것입니다. ② (건물주가 거절하면 권리금·보증금을 받을 수 있는지) 질문자님이 새 임차인을 주선하여 왔는데도 건물주가 정당한 이유 없이 그 계약을 거절하면, 권리금 회수 방해행위에 해당하여 건물주를 상대로 '손해배상(권리금 상당액)'을 청구할 수 있습니다. 다만 이는 '권리금'에 대한 것이고, '보증금'은 임대차 종료 시 임대인이 반환해야 하는 것이므로(연체 차임 등 공제 후), 보증금은 별도로 반환받으시게 됩니다. '증거 확보'가 중요합니다. ① 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구하려면, ㉠ 질문자님이 새로운 임차인을 실제로 주선하여 왔다는 사실, ㉡ 그 새 임차인이 계약할 의사가 있었다는 사실, ㉢ 건물주가 정당한 이유 없이 그 계약을 거절하였다는 사실 등을 입증할 자료를 확보하셔야 합니다. ② 따라서 새 임차인과의 계약 의사·조건(권리금 등)에 관한 자료, 건물주에게 신규 임차인을 주선한 사실과 건물주의 거절 정황(대화·문자 등) 등을 잘 챙겨 두시기 바랍니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 새로운 임대차 계약 자체는 건물주와 새 임차인 사이에 체결되고 질문자님은 새 임차인을 주선하여 그로부터 권리금을 받는 것이며, ② 질문자님이 새 임차인을 주선하여 왔는데도 건물주가 정당한 이유 없이 그 계약을 거절하면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 건물주를 상대로 손해배상(대체로 권리금 상당액)을 청구할 수 있고, ③ 보증금은 임대차 종료 시 별도로 반환받으시며, ④ 이를 위해 새 임차인을 주선한 사실·새 임차인의 계약 의사·건물주의 거절 정황 등 증거를 확보하시기 바랍니다. 분쟁이 생기면 변호사나 대한법률구조공단(132)과 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 질문자님이 새 임차인을 주선하여 왔는데도 건물주가 정당한 이유 없이 계약을 거절하면 권리금 회수 방해에 해당하여 건물주에게 손해배상(권리금 상당액)을 청구할 수 있고, 보증금은 별도로 반환받으십니다. 새 임차인 주선 사실·계약 의사·건물주 거절 정황 등 증거를 잘 확보해 두시길 권해드립니다.