2021년 1월 1일 보증금 1,000만·월세 60만 원(부가세 별도)에 2년 상가 임대차 계약을 하셨는데, 2023년 12월 23일에 갑자기 건물주가 와서 '계약서에 자동연장 된다고 명시가 안 되어 있으니 다음 달에 다시 계약서를 작성하자'며 월세도 올리자고 하는 상황에서, ① 자동연장이라는 말이 계약서에 없으니 2년마다 재계약을 해야 하는지, ② 월세를 최대 얼마까지 올릴 수 있는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '묵시적 갱신(자동 연장)'을 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 '갱신 거절' 또는 '조건 변경'의 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된 때에 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(묵시적 갱신). ② 즉 계약서에 '자동연장' 문구가 명시되어 있지 않더라도, 법에 따라 임대인이 위 기간 내에 갱신 거절·조건 변경 통지를 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 묵시적으로 갱신됩니다. ③ 따라서 '자동연장 문구가 계약서에 없으니 반드시 2년마다 새로 재계약을 해야 한다'는 것은 맞지 않으며, 법에 따라 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. 이를 질문자님의 사안에 적용해 보겠습니다. ① 2021년 1월 1일 2년 계약을 하셨으므로 계약 기간은 2022년 12월 31일까지였는데, 그 후 임대차 조건 변동 없이 계약 기간이 지났으므로(임대인이 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 갱신 거절·조건 변경 통지를 하지 않은 것으로 보임), 종전과 동일한 조건으로 '묵시적으로 갱신'되었습니다. ② 따라서 묵시적 갱신으로 다시 1년(또는 종전 조건)의 임대차가 유지되므로, 질문자님은 그 갱신된 기간(예: 2023년 12월 31일까지 등) 동안 동일한 조건(보증금 1,000만·월세 60만 원)으로 임대차를 주장할 수 있습니다. ③ 즉 건물주가 갑자기 2023년 12월 23일에 와서 '다시 계약서를 쓰자, 월세를 올리자'고 하더라도, 이미 종전 조건으로 갱신된 상태이므로, 그 갱신된 기간 동안은 종전 조건이 유지됩니다. '계약 만료 시 계약갱신요구권과 월세 인상 한도'를 안내드립니다. ① 임대차가 만료되는 경우, 임차인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 '계약갱신요구권'을 행사하여, 최초 임대차를 포함하여 전체 10년의 범위에서 계약을 갱신할 수 있습니다. ② 갱신요구권을 행사하여 갱신되는 경우, 차임·보증금의 인상은 '5%'를 초과할 수 없습니다. ③ 즉 건물주가 월세를 올리려 하더라도, 계약갱신요구권을 행사한 경우에는 종전 월세(60만 원)의 5% 범위 내에서만 인상할 수 있으므로, 건물주가 마음대로 대폭 인상할 수 없습니다. ④ 다만 유의할 점은, 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 '새로운 계약(재계약)'을 체결하는 것은 5% 인상 제한을 받지 않을 수 있으므로, 건물주가 요구하는 대로 '재계약서를 새로 쓰는 것'보다는, '계약갱신요구권을 행사한다'는 의사를 명확히 하여 5% 제한을 적용받는 것이 유리합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 계약서에 '자동연장' 문구가 없더라도, 임대인이 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 갱신 거절·조건 변경 통지를 하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신되므로, 반드시 2년마다 새로 재계약을 해야 하는 것은 아니고, 질문자님은 이미 종전 조건으로 갱신된 상태에서 동일한 조건(보증금 1,000만·월세 60만 원)을 주장할 수 있으며, ② 계약이 만료될 때는 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 계약갱신요구권을 행사하여 10년 범위에서 갱신할 수 있고, 이 경우 월세 인상은 5% 범위로 제한되므로 건물주가 대폭 인상할 수 없고, ③ 건물주가 요구하는 대로 '새 재계약서'를 쓰기보다 '갱신요구권 행사'를 명확히 하여 5% 제한을 적용받으시기 바랍니다(가급적 내용증명 등 기록이 남는 방법으로). ④ 분쟁이 생기면 상가건물임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)의 도움을 받으시길 권해드립니다. 정리하면, 계약서에 자동연장 문구가 없어도 임대인이 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 갱신 거절·조건 변경 통지를 하지 않으면 종전 조건으로 묵시적 갱신되므로, 반드시 2년마다 재계약을 해야 하는 것은 아니고 종전 조건을 주장할 수 있습니다. 만료 시 갱신요구권을 행사하면 월세 인상은 5% 범위로 제한되니, 재계약서를 새로 쓰기보다 갱신요구권 행사를 명확히 하시길 권해드립니다.