상가 임대차 계약 만료 6개월 전인데, 현재 월세 100만 원인 상황에서, 건물주가 '옆 건물이 250만 원을 받고 주변 시세가 그 정도'라며 최소 200만 원까지 올린다고 하고(임차인이 상가법상 5% 인상 제한을 말해도 건물주는 소송하라며 막무가내), 양도양수로 가게를 팔려 해도 건물주의 월세 인상으로 무산된 상황에서, 과도한 월세 인상에 대응할 수 있는지, 권리금 회수 방해로 손해배상을 청구할 수 있는지(건물주가 권리금 자체를 배상하는지) 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '계약갱신 시 차임 인상 한도(5%)'를 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 계약이 갱신되는 경우, 차임·보증금의 인상은 '5%(100분의 5)'를 초과할 수 없습니다. ② 즉 임차인이 갱신을 요구한 경우, 임대인은 종전 차임의 5% 범위 내에서만 인상할 수 있고, 이를 초과하여 올릴 수 없습니다. ③ 따라서 건물주가 월세를 100만 원에서 200만 원(또는 180만 원)으로 올리려는 것은, 갱신의 경우 5% 인상 제한을 크게 초과하는 것이므로 허용되지 않습니다. '묵시적 갱신'도 안내드립니다. ① 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 '갱신 거절'이나 '조건 변경'의 통지를 하지 않으면, 종전과 동일한 조건으로 갱신됩니다(묵시적 갱신). ② 즉 임대인이 만료 1개월 전까지 갱신 거절·조건 변경 통지를 하지 않으면, 종전 차임(100만 원)과 동일한 조건으로 갱신됩니다. ③ 따라서 임차인은 갱신요구권 행사(5% 이내 인상) 또는 묵시적 갱신(종전 조건 유지)을 통해 보호받을 수 있으며, 건물주가 마음대로 대폭 인상할 수 없습니다. '권리금 회수 기회 보호'를 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임대인은 임대차 종료 전 일정 기간(종료 6개월 전부터 종료 시까지) 동안, 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 됩니다. ② 임대인의 방해행위에는, ㉠ 임차인이 주선한 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, ㉡ 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위 등이 포함됩니다. ③ 즉 건물주가 위 5% 한도를 훨씬 초과하는 과도한 월세(200만 원 등)를 요구하여, 임차인이 주선하려는 새로운 임차인과의 계약을 사실상 무산시켰다면, 이는 권리금 회수 기회를 방해한 것으로 볼 수 있어, 임차인은 건물주를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. '손해배상의 액수(권리금 자체를 배상하는지)'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액은, '신규 임차인이 지급하기로 한 권리금'과 '임대차 종료 당시의 권리금' 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. ② 즉 건물주가 배상하는 것은 대체로 '권리금 상당액'입니다. 건물주가 권리금을 대신 지급하는 것이 아니라, 권리금 회수를 방해하여 임차인이 입은 손해(권리금 상당의 손해)를 배상하는 것입니다. ③ 따라서 건물주의 과도한 월세 요구로 권리금 회수가 방해되었다면, 그 권리금 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. '입증'이 중요합니다. ① 권리금 회수 방해로 손해배상을 청구하려면, ㉠ 임차인이 신규 임차인을 주선하였다는 사실(또는 주선하려 했으나 건물주의 과도한 요구로 무산된 정황), ㉡ 신규 임차인의 계약 의사·권리금 액수, ㉢ 건물주가 5% 한도를 초과한 과도한 차임을 요구하여 계약을 무산시킨 정황 등을 입증해야 합니다. ② 따라서 건물주가 과도한 월세를 요구한 정황(대화·문자 등), 양도양수(권리금) 관련 자료, 신규 임차인 주선 정황 등을 확보하시기 바랍니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 계약갱신요구권을 행사하면 차임 인상은 5% 범위로 제한되므로, 건물주의 월세 200만 원(또는 180만 원) 요구에 응하지 않으셔도 되고(갱신요구권을 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 내용증명 등으로 명확히 행사), 임대인이 만료 1개월 전까지 통지하지 않으면 종전 조건으로 묵시적 갱신되며, ② 건물주가 5% 한도를 초과한 과도한 월세를 요구하여 임차인이 주선하려는 신규 임차인과의 계약을 무산시켰다면 권리금 회수 방해에 해당하여 건물주를 상대로 손해배상(권리금 상당액)을 청구할 수 있고, ③ 이를 위해 건물주의 과도한 월세 요구 정황, 양도양수(권리금) 자료, 신규 임차인 주선 정황 등 증거를 확보하시기 바랍니다. 분쟁이 크면 변호사나 대한법률구조공단(132)과 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 계약갱신요구권을 행사하면 차임 인상은 5% 범위로 제한되어 건물주의 대폭 인상(200만 원 등)에 응하지 않으셔도 되고, 건물주가 과도한 월세를 요구하여 신규 임차인과의 계약을 무산시켰다면 권리금 회수 방해로 권리금 상당액의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 갱신요구권을 내용증명으로 행사하시고, 건물주의 과도한 요구·권리금 관련 증거를 확보하시길 권해드립니다.