상가 임대차에서 월세를 '1회 연체 후 미납분 납부, 기간이 지나 또 1회 연체 후 미납분 납부'하는 식으로, 갱신 시점에는 연체가 없는 상태인 경우, 3회 이상 연체한 것으로 보아 계약 해지(갱신 거절) 사유가 되는지, 아니면 3회분 이상의 월세가 실제로 밀려 있어야 해지 사유가 되는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '갱신 거절 사유로서의 3기 차임 연체'를 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임차인이 '3기(3개월분)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실'이 있는 경우, 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. ② 여기서 '3기의 차임액에 이르도록 연체'한다는 것은, '연체된 차임의 합계가 3기분(3개월분)에 달하는 것'을 의미합니다. ③ 즉 '연체 횟수'가 3회 이상인지가 아니라, '연체된 차임의 합계액이 3기분(3개월분)에 달하는지'가 기준입니다. '질문자님의 사안(연체 후 납부를 반복하여 현재는 연체가 없는 경우)'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 갱신 거절 사유로서의 '3기 차임 연체'는, 원칙적으로 '갱신요구 시점'을 기준으로 하여, 그 시점에 3기분에 해당하는 금액이 연체되어 있는지를 봅니다. ② 즉 갱신요구 시점에 미납된 연체 차임을 이미 납부하여, 그 시점에 연체된 차임이 총 1기분 정도밖에 되지 않는 상태라면(3기분에 달하지 않는다면), 임대인은 차임 연체를 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다. ③ 따라서 질문자님처럼 '연체 후 미납분을 납부하기를 반복하여, 갱신 시점에는 연체가 없거나 3기분에 달하지 않는 상태'라면, 차임 연체를 이유로 한 갱신 거절(계약 해지)은 어렵습니다. ④ 즉 과거에 여러 번 연체했다가 그때그때 납부하여 갱신 시점에 3기분에 달하는 연체가 없는 경우라면, 그것만으로 갱신 거절 사유가 된다고 보기 어렵습니다. 다만 유의할 점을 안내드립니다. ① 판례·법 해석상, 갱신 거절 사유인 '3기 차임 연체'는 '연체 사실이 있으면' 되는 것으로 보아, 갱신요구 시점에는 연체를 해소했더라도 '과거에 3기분에 달하는 연체가 있었던 사실'이 있으면 갱신 거절 사유가 될 수 있다고 보는 견해도 있습니다. ② 그러나 이는 '과거에 연체된 차임의 합계가 3기분에 달한 사실이 있었는지'를 기준으로 하는 것으로, 질문자님처럼 '매번 1기분 정도를 연체했다가 바로 납부하여 한 번에 3기분에 달하는 연체가 쌓인 적이 없는 경우'라면, 3기분에 달하는 연체 사실이 있었다고 보기 어려울 수 있습니다. ③ 즉 핵심은 '한 번에(동시에) 연체된 차임의 합계가 3기분에 달한 사실이 있었는지'이므로, 그때그때 납부하여 3기분이 동시에 쌓인 적이 없다면 갱신 거절 사유가 되기 어렵습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 갱신 거절 사유인 '3기 차임 연체'는 연체 횟수가 아니라 '연체된 차임의 합계가 3기분(3개월분)에 달하는지'가 기준이고, 갱신요구 시점을 기준으로 판단하므로, ② 질문자님처럼 매번 연체 후 미납분을 납부하여 갱신 시점에 연체가 없거나 3기분에 달하지 않는 상태라면, 차임 연체를 이유로 한 갱신 거절(계약 해지)은 어려우며, ③ 다만 과거에 '한 번에(동시에) 3기분에 달하는 연체'가 쌓인 사실이 있으면 갱신 거절 사유가 될 수 있다는 견해도 있으므로, 앞으로는 3기분에 달하는 연체가 쌓이지 않도록 관리하시고, ④ 갱신 시점에 연체가 없도록 유의하시기 바랍니다. 구체적인 사안은 연체·납부 내역을 정리하여 대한법률구조공단(132)이나 변호사와 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 갱신 거절 사유인 '3기 차임 연체'는 연체 횟수가 아니라 '연체 차임 합계가 3기분에 달하는지'가 기준이고 갱신요구 시점을 기준으로 판단하므로, 매번 연체 후 바로 납부하여 갱신 시점에 3기분에 달하는 연체가 없다면 차임 연체를 이유로 한 갱신 거절은 어렵습니다. 다만 과거에 동시에 3기분이 쌓인 사실이 있으면 문제될 수 있으니, 3기분 연체가 쌓이지 않도록 관리하시길 권해드립니다.