아파트 상가 건물(구분 소유·개인 분양)의 1층 상가를 계약하여 치킨집을 하려고 인테리어 중인데, 후드(닥트, 냄새 빼는 배관)를 외벽을 타고 옥상으로 올렸더니, 2층 외벽이 걸린다며 2층 사장(상가 주인, 같은 치킨집)이 그렇게 하면 안 된다고 반대하는 상황에서, 집합건물의 외벽은 공용이라 아는데 어떻게 해야 하는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '집합건물 외벽의 법적 성격(공용부분)'을 설명드립니다. ① 집합건물(구분 소유 건물, 아파트 상가 등)에서, 건물의 '외벽'은 특정 구분소유자만의 것이 아니라 '공용부분(구분소유자 전원의 공동 소유·이용에 제공되는 부분)'에 해당합니다. ② 공용부분은 구분소유자 전원이 공동으로 사용하는 것이므로, 특정 구분소유자가 다른 구분소유자들의 동의(또는 관리단의 결의) 없이 이를 '배타적으로 점유·사용'할 수는 없습니다. ③ 즉 외벽(공용부분)에 배관(닥트)을 설치하여 그 부분을 배타적으로 사용하려면, 원칙적으로 관리단의 결의나 다른 구분소유자들의 동의가 필요합니다. 이를 질문자님의 사안에 적용해 보겠습니다. ① 질문자님께서 후드(닥트)를 외벽(공용부분)에 설치한 것은, 공용부분을 배타적으로 사용하는 것에 해당할 수 있습니다. ② 따라서 관리단의 결의나 다른 구분소유자들의 동의 없이 외벽에 닥트를 설치한 경우, 다른 구분소유자(2층 소유자)가 그 철거를 청구할 수 있습니다. ③ 즉 2층 소유자가 반대하는 상황에서, 관리단의 결의·동의를 얻지 않고 외벽에 닥트를 설치하면, 2층 소유자가 철거를 청구할 여지가 있습니다. '다만 형평의 문제'도 있습니다. ① 반대로, 2층 소유자(같은 치킨집)도 자신의 영업을 위해 외벽 등 공용부분을 사용하고 있을 수 있으므로, 외벽 사용에 관하여는 서로 마찬가지의 입장일 수 있습니다. ② 즉 2층도 외벽 등을 사용하고 있다면, 서로 공용부분 사용에 관하여 협의할 여지가 있습니다. '해결 방법(관리단 결의·협의)'을 안내드립니다. ① 외벽(공용부분)에 닥트를 설치하려면, 원칙적으로 ㉠ 관리단이 있으면 관리단의 결의(승낙)를 얻거나, ㉡ 다른 구분소유자들의 동의를 얻는 것이 필요합니다. ② 따라서 관리단이 있다면 관리단의 승낙을 받아 설치하시는 것을 추천드립니다. ③ 관리단의 결의·승낙을 얻으면, 2층 소유자가 반대하더라도 적법하게 외벽에 닥트를 설치할 수 있습니다. ④ 관리단이 없거나 결의가 어렵다면, 2층 소유자를 포함한 관련 구분소유자들과 원만히 협의하여 동의를 얻으시는 것이 좋습니다. ⑤ 즉 관리단의 결의·승낙 또는 구분소유자들의 동의를 얻어 설치하시는 것이 분쟁을 피하는 방법입니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 집합건물의 외벽은 공용부분이므로, 관리단의 결의나 다른 구분소유자들의 동의 없이 외벽에 닥트를 설치하여 배타적으로 사용할 수 없고, 그러면 2층 소유자가 철거를 청구할 수 있으므로, ② 관리단이 있다면 관리단의 결의(승낙)를 얻어 설치하시고(관리단 승낙을 받으면 2층이 반대해도 적법하게 설치 가능), ③ 관리단이 없거나 결의가 어렵다면 2층 소유자 등 관련 구분소유자들과 원만히 협의하여 동의를 얻으시며, ④ 다만 외벽 사용은 2층 소유자도 마찬가지 입장일 수 있으므로, 서로의 영업 필요를 고려하여 협의하시기 바랍니다. ⑤ 협의가 안 되고 분쟁이 커지면 변호사나 관리단·구분소유 관련 전문가와 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 집합건물의 외벽은 공용부분이라 관리단의 결의나 다른 구분소유자들의 동의 없이 배타적으로 사용(닥트 설치)할 수 없고, 그러면 2층 소유자가 철거를 청구할 수 있습니다. 관리단이 있으면 관리단의 승낙을 받아 설치하시고(승낙을 받으면 2층이 반대해도 적법), 없으면 관련 구분소유자들과 협의하여 동의를 얻으시길 권해드립니다.