임대차 계약이 10개월 남은 상태로 현재 휴업 중인 사업자인데, 공실로 있던 상가에 계약을 원하는 A·B 두 팀이 나타났고, 건물주는 A(잔금일이 B보다 한 달 늦음)와 계약하려 하는데, 질문자님 입장에서는 A와 하면 한 달분의 임차료를 더 부담해야 하므로 B와 계약하고 싶은 상황에서, 새 임차인을 누가 결정하는지, 건물주가 과도하게 임대료를 올린 것 등에 대해 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '임대차 만료 전에 나가는 경우 새 임차인을 누가 결정하는지'를 설명드립니다. ① 임대차 계약 기간이 아직 남아 있는데(10개월 남음) 임차인이 중간에 나가려면, 원칙적으로 임대인과 '합의로 해지'해야 합니다. 즉 임대차 기간 중 중도 해지는 임대인의 동의(합의)가 있어야 가능합니다. ② 그리고 새로운 임차인과의 임대차 계약은 '임대인(건물주)'과 새 임차인 사이에 체결되는 것이므로, 새 임차인을 최종적으로 결정(누구와 계약할지)하는 것은 임대인의 권한입니다. ③ 따라서 질문자님이 B와 계약하고 싶더라도, 임대인이 A와 계약하려 한다면, 새 임차인 선택은 임대인의 뜻에 따라 정해질 수 있습니다. 이를 질문자님의 사안에 적용하면 다음과 같습니다. ① 질문자님은 임대차 기간이 10개월 남은 상태에서 중도에 나가려는 것이므로, 임대인의 합의(동의)가 있어야 중도 해지가 가능합니다. ② 임대인이 'A가 임차인으로 들어오는 경우에만 (남은 기간이 있지만) 해지해 주겠다'고 한다면, 질문자님으로서는 ㉠ 임대인의 뜻대로 A와의 계약에 맞추어 중도 해지를 하거나, ㉡ 그것이 싫으면 중도 해지를 하지 않고 임대차 만료(10개월 후)까지 계약을 유지하는 방법밖에 없을 수 있습니다. ③ 즉 임대인이 A를 원하는데 질문자님이 B를 고집하여 임대인이 해지에 동의하지 않으면, 질문자님은 남은 기간의 임차료를 계속 부담하며 만료까지 기다려야 할 수 있습니다. '한 달분 임차료 부담' 문제에 대해서는, 다음과 같습니다. ① A의 잔금일이 B보다 한 달 늦어 질문자님이 한 달분의 임차료를 더 부담하게 되는 것이 불만이시나, 새 임차인 선택은 임대인의 권한이므로, 이를 강제로 B로 바꾸기는 어렵습니다. ② 다만 임대인과 협의하여, ㉠ A와 계약하는 경우 질문자님이 부담하게 되는 한 달분 임차료를 임대인이 보전(부담)해 주도록 요청하거나, ㉡ B와 계약하도록 설득하는 등 협의를 시도해 보실 수 있습니다. ③ 즉 법적으로 강제하기는 어려우나, 임대인과의 협의로 부담을 줄이는 방향을 모색하실 수 있습니다. '권리금 회수 기회'와 관련하여 참고로 안내드립니다. ① 만약 질문자님이 새 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려는 상황이라면, 임대인이 정당한 이유 없이 그 신규 임차인과의 계약을 거절하는 등 권리금 회수를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있는 경우가 있습니다. ② 다만 질문자님의 경우는 권리금보다는 '중도 해지 및 새 임차인 선택'의 문제로 보이므로, 이는 임대인의 합의·선택 권한에 따르는 부분이 큽니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임대차 기간이 10개월 남은 상태에서 중도에 나가려면 임대인의 합의(동의)가 있어야 하고, 새 임차인과의 계약은 임대인과 새 임차인 사이에 체결되므로 새 임차인 선택은 임대인의 권한이어서, 질문자님이 B를 고집하여 강제하기는 어려우므로, ② 임대인이 A와 계약하려 하면, 임대인의 뜻대로 A에 맞추어 중도 해지를 하거나, 그것이 싫으면 중도 해지를 하지 않고 만료까지 유지하는 방법이 있으며, ③ 다만 임대인과 협의하여 A와 계약 시 질문자님이 부담하는 한 달분 임차료를 임대인이 보전해 주도록 요청하거나 B로 설득하는 등 협의를 시도해 보시고, ④ 과도한 임대료 인상 등으로 공실 손해가 발생한 부분은 별도로 임대인과 다툴 여지가 있는지 검토하시기 바랍니다. 구체적 사정은 대한법률구조공단(132)이나 변호사와 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 임대차 만료 전 중도 해지는 임대인의 합의가 필요하고 새 임차인 선택은 임대인의 권한이므로, 질문자님이 B를 고집하여 강제하기는 어렵습니다. 임대인이 A를 원하면 그에 맞추어 해지하거나 만료까지 유지하는 방법이 있으니, 임대인과 협의하여 한 달분 임차료 보전을 요청하는 등 부담을 줄이는 방향을 모색하시길 권해드립니다.