장사를 잘하고 있는데 건물주가 갑자기 나가라고 하면 나가야 하는지, 그리고 건물주가 '건물을 팔지도 모른다'며 하자 보수 등을 요구하지 말고 명절마다 선물을 보내라는 등의 요구를 하고, 도시가스 공사 요구·전화 몇 번 했다고 계약 끝나고 쫓겨날 수도 있는지, 임차인을 보호해 주는 제도가 있는지 문의하신 것으로 보입니다. 2년 계약을 한 첫 계약입니다. 먼저 '임대인이 일방적으로 나가라고 할 수 없음'을 설명드립니다. ① 임대인이 임대차 기간 중에 또는 만료 시에 임차인에게 일방적으로 '나가라'고 하여 임차인을 내보낼 수는 없습니다. ② 상가건물 임대차보호법상, 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 '계약갱신요구권'을 행사하여 계속 임차할 수 있고, 임대인은 정당한 갱신 거절 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. ③ 따라서 질문자님께서는 2년 계약이 끝나더라도, 정당한 갱신 거절 사유가 없다면 갱신을 요구하여 10년 범위 내에서 계속 영업할 수 있습니다. 즉 장사를 잘하고 있는데 건물주가 갑자기 나가라고 한다고 하여 무조건 나가야 하는 것은 아닙니다. '임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유'를 안내드립니다. 임대인은 다음과 같은 사유가 있는 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다. ① 임차인이 3기(3개월분)의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우, ② 무단 전대, ③ 고의·중과실로 목적물 파손, ④ 재건축(계약 시 고지 또는 노후·안전 등), ⑤ 임차인이 의무를 현저히 위반하는 등 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 등입니다. ⑥ 따라서 '건물을 팔지도 모른다', '하자 보수를 요구했다', '전화를 몇 번 했다', '도시가스 공사를 요구했다'는 등의 사유는 정당한 갱신 거절 사유가 아니므로, 이런 이유로 임차인을 내보낼 수 없습니다. '건물을 팔아도 임차권이 유지됨'을 안내드립니다. ① 건물이 매매되어 소유자(임대인)가 바뀌더라도, 상가건물 임대차보호법상 대항력(사업자등록+건물 인도)을 갖춘 임차인은 새로운 소유자(양수인)에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. ② 즉 건물이 팔린다고 하여 임차인이 곧바로 쫓겨나는 것은 아니며, 새 소유자에게도 임대차 관계가 승계되어 계속 임차할 수 있습니다. ③ 따라서 대항력을 갖추기 위해 사업자등록을 해두시는 것이 중요합니다. '임대인의 부당한 요구(선물 요구 등)'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대인이 '명절마다 선물을 보내라', '하자 보수를 요구하지 마라'는 등의 요구를 하는 것은, 임차인이 응할 법적 의무가 있는 것이 아닙니다. ② 오히려 임대인은 임대차 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지·수선할 의무가 있으므로, 하자 보수(특히 대규모 수선)는 임대인이 해야 할 수 있습니다. ③ 따라서 임대인의 부당한 요구에 응할 의무는 없으며, 하자 보수 요구·정당한 권리 행사(전화·요청 등)를 이유로 갱신을 거절당하지 않습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임대인이 일방적으로 나가라고 할 수 없고, 임차인은 전체 임대차 10년 범위 내에서 계약갱신을 요구하여 계속 영업할 수 있으므로(정당한 갱신 거절 사유가 없는 한), 2년 계약이 끝나더라도 갱신을 요구하시고(만료 6개월 전~1개월 전 사이에 내용증명 등으로 명확히), ② '건물 매각·하자 보수 요구·전화·도시가스 공사 요구' 등은 정당한 갱신 거절 사유가 아니므로 이런 이유로 쫓겨나지 않으며, ③ 건물이 팔려도 대항력(사업자등록+건물 인도)을 갖춘 임차인은 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있으니 사업자등록을 유지하시고, ④ 임대인의 부당한 요구(선물 등)에 응할 의무는 없고 하자 보수는 임대인의 의무일 수 있으므로, 정당한 권리를 행사하시기 바랍니다. 분쟁이 생기면 상가건물임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)의 도움을 받으시길 권해드립니다. 정리하면, 임대인은 일방적으로 나가라고 할 수 없고 임차인은 10년 범위 내에서 갱신을 요구하여 계속 영업할 수 있으며, '건물 매각·하자 보수 요구·전화·도시가스 요구' 등은 정당한 갱신 거절 사유가 아닙니다. 건물이 팔려도 대항력(사업자등록)을 갖추면 임차권이 유지되니, 갱신요구권을 명확히 행사하시고 부당한 요구에는 응하지 않으셔도 됩니다.