골목 안 오래된 주택 상가에서 삼계탕 식당을 8년 가까이 운영 중인데(권리금을 주고 인수, 인테리어에 8천만 원 투입), 그동안 건물주가 바뀌면서 재건축·주차장 용도 명도소송 등 다툼 끝에 승소하여 영업 중인 상황에서, ① 임대차보호법 10년의 기산점이 '첫 건물주와 계약한 날'인지 '바뀐 현 건물주 시점'인지, ② 계약기간이 2년 남은 지금 권리금을 받고 가게를 팔 수 있는지(건물주가 거부할 수 있는지) 문의하신 것으로 보입니다. 첫 건물주와 계약 후 새 건물주와는 별도 계약 없이 자동 갱신되었고, 매년 계약 연장 내용증명을 보내고 계십니다. 먼저 '계약갱신요구권 10년의 기산점'을 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임차인은 '최초의 임대차 기간을 포함하여' 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. ② 여기서 '최초의 임대차'는 '처음(첫 건물주와) 임대차 계약을 한 때'를 기준으로 합니다. ③ 즉 10년의 기산점은 '첫 임대인(첫 건물주)과 처음 계약한 날'이지, 건물주가 바뀐 시점이 아닙니다. ④ 건물주가 바뀌더라도, 임대차는 새 건물주에게 승계되므로, 최초 임대차 시점부터 통산하여 10년을 계산합니다. ⑤ 따라서 질문자님의 경우, 첫 건물주와 계약한 날로부터 10년을 계산하며, 건물주가 바뀌었다고 하여 10년이 새로 시작되는 것이 아닙니다. '8년 운영 후 남은 기간'에 대해서는, ① 첫 계약 시점부터 10년의 범위에서 갱신을 요구할 수 있으므로, 8년가량 운영하셨다면 남은 기간(약 2년) 동안 갱신요구권을 행사하여 계속 영업할 수 있습니다(정당한 갱신 거절 사유가 없는 한). ② 다만 최초 임대차 시점부터 10년이 지나면, 그 이후에는 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없게 됩니다(임대인이 갱신을 거절하면 나가야 할 수 있음). 따라서 남은 기간을 잘 활용하시기 바랍니다. '권리금 회수(2년 남은 지금 가게를 팔 수 있는지)'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대차 기간이 남아 있더라도, 임차인은 새로운 임차인을 주선하여 그로부터 권리금을 받고 가게를 넘길(권리금을 회수할) 수 있습니다. ② 상가건물 임대차보호법상, 임대인은 임대차 종료 전 일정 기간(종료 6개월 전부터 종료 시까지) 동안, 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 됩니다. ③ 따라서 임대인이 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절하는 등 권리금 회수 기회를 방해하면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상(권리금 상당액)을 청구할 수 있습니다. ④ 즉 2년이 남았더라도 권리금을 받고 새 임차인을 구할 수 있고, 건물주가 정당한 이유 없이 이를 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. '주차장 방해' 관련하여 참고로 안내드립니다. ① 건물주(또는 그와 친밀한 부동산)가 옆 주차장에서 질문자님 가게 손님의 주차를 거부하는 등 영업을 방해하는 것이, 정당한 권리 행사의 범위를 넘어 부당하게 영업을 방해하는 정도에 이른다면, 업무방해나 손해배상 등을 검토할 여지가 있습니다(다만 주차장이 건물주 소유라면 그 이용에 대한 권한 문제가 있으므로 구체적 사정을 살펴야 함). 따라서 대응 방법으로는, ① 계약갱신요구권 10년의 기산점은 '첫 건물주와 처음 계약한 날'이므로, 건물주가 바뀌었어도 최초 계약 시점부터 통산하여 10년을 계산하고(8년 운영하셨다면 남은 약 2년간 갱신요구권 행사 가능), ② 계약기간이 2년 남았더라도 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 받고 가게를 넘길 수 있으며, 건물주가 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하는 등 권리금 회수를 방해하면 손해배상(권리금 상당액)을 청구할 수 있으므로, ③ 새 임차인 주선 사실·계약 의사·건물주의 방해 정황 등 증거를 확보하시고, ④ 주차 방해 등 영업방해가 부당한 정도에 이르면 별도로 대응을 검토하시기 바랍니다. 매년 보내신 계약 연장 내용증명은 갱신 의사를 입증하는 좋은 자료이니 잘 보관하시고, 분쟁이 있으면 변호사나 대한법률구조공단(132)과 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 계약갱신요구권 10년은 첫 건물주와 처음 계약한 날부터 계산하므로(건물주 변경 무관), 8년 운영하셨다면 남은 약 2년간 갱신을 요구할 수 있습니다. 2년이 남았어도 권리금을 받고 새 임차인을 구할 수 있고, 건물주가 정당한 이유 없이 방해하면 손해배상(권리금 상당액)을 청구할 수 있으니, 관련 증거를 확보하여 대응하시길 권해드립니다.