2021년 1월 가게 계약 당시 빈 점포였는데(이전 세입자 물건이 그대로 있었음), 주방이 너무 작아 조금 넓히고(계약 당시 주인 동의를 받음), 깨진 타일을 새로 깔았으며, 이전 세입자가 남긴 쓰레기를 1.5톤 폐기 처리하셨고, 2년간 장사가 안 되어 재계약을 하지 않고 2022년 12월 5일 가게를 비운 상황에서, 주인이 '주방 넓힌 것을 원상복구하라'고 하는데, 원상복구 비용으로 얼마쯤 주면 되는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '원상회복의무의 원칙'을 설명드립니다. ① 임대차가 종료되면, 임차인은 임차 목적물을 '임차 개시 당시의 상태대로' 원상회복하여 인도하는 것이 원칙입니다. ② 따라서 임차인이 변경한 부분(주방을 넓힌 것 등)은 원칙적으로 원상회복 대상이 될 수 있습니다. ③ 다만 아래에서 보듯이, 유익비 청구나 원상회복 특약 등을 함께 검토해야 합니다. '원상복구 비용의 객관적 산정 방법'을 안내드립니다. ① 원상복구 비용에 대해 임대인과 임차인의 주장이 엇갈릴 수 있으므로, 객관적인 산정을 위해서는, ㉠ 임대인과 임차인이 '함께 합의한 업체'로부터 원상복구 견적을 받아, 그 견적을 기준으로 협의하는 방법이 있습니다. ② 즉 어느 한쪽이 일방적으로 정한 금액이 아니라, 양측이 합의한 업체의 견적을 기준으로 삼으면 분쟁을 줄일 수 있습니다. ③ 주인이 막무가내로 과도한 금액을 요구하더라도, 객관적인 견적을 근거로 적정한 원상복구 비용을 협의하시기 바랍니다. '유익비 상환청구'를 함께 검토하십시오. ① 임차인이 임차물에 지출한 비용 중 '유익비(목적물의 객관적 가치를 증가시킨 비용)'는, 임대차 종료 시 그 가치 증가가 현존하는 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. ② 예를 들어, 깨진 타일을 새로 깐 것은 건물의 가치를 유지·증가시킨 것으로 볼 여지가 있어, 그 타일 수리 비용을 유익비로 청구할 수 있는지 살펴볼 수 있습니다. ③ 다만 '임차인만의 특별한 영업 용도를 위해 지출한 것(주관적·특수한 목적의 비용)'은 유익비로 인정되지 않을 수 있습니다. 즉 임차인의 특수한 영업을 위한 것이 아니라 건물의 객관적 가치를 높인 것이라면 유익비 청구 가능성이 있습니다. ④ 따라서 타일 수리 등이 유익비에 해당하는지 검토하여, 원상복구 비용과 상계하거나 청구하실 수 있는지 살펴보시기 바랍니다. '원상회복 특약 확인'이 중요합니다. ① 계약서에 '원상회복 특약(임차인이 원상회복한다는 약정)'이 있는지 확인하십시오. ② 만약 원상회복 특약이 있다면, 이는 통상 '유익비 상환청구를 포기하는 조항'으로 해석될 수 있습니다. ③ 즉 원상회복 특약이 있으면 유익비 청구가 어려울 수 있으므로, 계약서에 원상회복 특약이 기재되어 있는지 확인하시기 바랍니다. ④ 또한 주방을 넓힌 것에 대해 '계약 당시 주인의 동의를 받았다'는 점은, 그 변경이 임대인의 동의 하에 이루어진 것이므로, 원상회복 범위를 다투는 데 참작될 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임차인이 변경한 부분(주방 넓힌 것)은 원칙적으로 원상회복 대상이 될 수 있으나, 원상복구 비용은 임대인과 임차인이 합의한 업체의 견적을 기준으로 객관적으로 산정하여 협의하시고(주인의 일방적·과도한 요구에 응하지 말 것), ② 깨진 타일 수리 등이 건물의 객관적 가치를 높인 유익비에 해당하는지 검토하여 상환을 청구하거나 원상복구 비용과 상계할 수 있는지 살펴보시며, ③ 계약서에 원상회복 특약이 있는지 확인하시고(있으면 유익비 청구가 어려울 수 있음), 주방을 넓힌 것에 대해 주인의 동의를 받은 점도 원상회복 범위를 다투는 데 활용하시기 바랍니다. ④ 다툼이 계속되면 계약서와 견적을 가지고 변호사나 대한법률구조공단(132)과 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 임차인이 변경한 부분은 원상회복 대상이 될 수 있으나, 원상복구 비용은 양측이 합의한 업체의 견적을 기준으로 객관적으로 협의하시고(일방적 요구에 응하지 말 것), 타일 수리 등이 유익비에 해당하는지 검토하십시오. 원상회복 특약이 있으면 유익비 청구가 어려울 수 있으니 계약서를 확인하시고, 주방 변경에 주인의 동의를 받은 점도 활용하여 대응하시길 권해드립니다.