가게를 양도양수(넘기는 것)하는 마무리 단계에서, 집주인(임대인)이 양수자와 계약서를 쓰고 양수자는 사업자등록증·영업신고증을 받았으며 질문자님은 폐업 예정 신고를 한 상태인데, 갑자기 임대인이 '보증금을 1천만 원 올려야겠다, 아직 보증금을 받지 않았으니 계약이 성사된 것이 아니다'라며 계약 해지를 원하고, 게다가 임대인이 '건물이 2,400만 원을 못 갚아 경매에 나와 있다'고 하는 상황에서, 권리금은 다 받고 보증금만 받으면 되는 상황에서 모든 것이 취소될 수 있는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '임대차 계약의 성립과 보증금 지급'을 설명드립니다. ① 계약은, 당사자 사이에 계약의 중요한 내용에 대해 합의가 이루어지면 성립하는 것이고, 반드시 보증금을 실제로 지급해야 성립하는 것은 아닙니다. ② 즉 임대인과 양수자가 임대차 계약서를 작성하였다면, 그 시점에 임대차 계약이 체결(성립)된 것으로 볼 수 있습니다. ③ 따라서 '아직 보증금을 받지 않았으니 계약이 성사된 것이 아니다'라는 임대인의 주장은 맞지 않으며, 계약서를 작성한 이상 임대차 계약은 체결된 것으로 볼 수 있습니다. ④ 그리고 계약이 이미 체결된 이상, 임대인이 일방적으로 보증금을 증액(1천만 원 인상)하거나 계약을 해지할 수 없습니다. '경매와 관련한 위험'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대인의 건물이 2,400만 원을 갚지 못해 경매에 나와 있다는 점이 걱정되는 부분입니다. ② 만약 그 건물이 경매로 넘어가면, 새로운 소유자(경락인)가 건물을 취득하게 되는데, 이때 임차인(양수자)이 '대항력(사업자등록+건물 인도 등)'을 갖추고 있고, 그 대항력의 기준 시점이 경매의 기준이 되는 권리(선순위 근저당 등)보다 앞선다면, 경락인에게 임차권을 주장할 수 있습니다. ③ 그러나 경매개시결정·선순위 권리의 시점 등에 따라, 임차인이 경락인에게 대항력을 주장하지 못하는 경우도 생길 수 있습니다(임차권이 경락인에게 인수되지 않아 보증금을 온전히 지키지 못할 위험). ④ 따라서 경매개시결정 시점과 대항력을 갖춘 시점을 따져, 양수자가 경락인에게 대항할 수 있는지를 신중히 확인해야 합니다. '경매를 막을 방법과 손해배상'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대인이 2,400만 원을 변제하면 경매를 막을 수 있습니다(경매 취하 등). ② 그러나 임대인이 2,400만 원을 갚지 않아 경매가 그대로 진행되고, 그로 인해 양수자(또는 질문자님)가 손해(보증금을 지키지 못하는 등)를 입게 되면, 임대인에게 손해배상을 청구하는 것을 검토할 수 있습니다. '질문자님(양도인)의 상황'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 질문자님은 권리금은 이미 다 받으셨고 보증금만 임대인으로부터 반환받으면 되는 상황으로 보입니다(양도양수 과정에서 질문자님은 임대차를 종료하고 보증금을 반환받는 위치). ② 임대인이 갑자기 보증금 증액·계약 해지를 주장하는 것은 부당하므로, 앞서 본 대로 계약이 이미 성립되었음을 근거로 대응하실 수 있습니다. ③ 다만 경매 진행 여부가 보증금 반환에 영향을 줄 수 있으므로, 경매 상황을 확인하고 신속히 대응하셔야 합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임대인과 양수자가 임대차 계약서를 작성한 이상 임대차 계약은 성립되었으므로, '보증금을 받지 않았으니 계약이 성사되지 않았다'는 임대인의 주장은 부당하고, 임대인이 일방적으로 보증금을 증액하거나 계약을 해지할 수 없으므로 이를 근거로 대응하시고, ② 다만 건물이 경매에 나와 있으므로, 경매개시결정 시점과 대항력을 갖춘 시점을 따져 양수자가 경락인에게 대항할 수 있는지를 신중히 확인하시며(임대인이 2,400만 원을 변제하면 경매를 막을 수 있음), ③ 임대인이 변제하지 않아 경매가 진행되어 손해가 발생하면 임대인에게 손해배상을 청구하는 것을 검토하시고, ④ 상황이 급박하고 복잡하므로, 경매 진행 상황과 대항력 여부를 확인하여 신속히 변호사와 상담하여 대응하시길 권해드립니다. 정리하면, 임대인과 양수자가 계약서를 작성한 이상 임대차 계약은 성립되었으므로 임대인이 일방적으로 보증금을 증액·해지할 수 없습니다. 다만 건물이 경매에 나와 있어, 경매개시 시점과 대항력을 따져 양수자가 경락인에게 대항할 수 있는지 확인해야 하고, 임대인이 변제하지 않아 경매로 손해가 생기면 손해배상을 청구할 수 있으니, 신속히 변호사와 상담하여 대응하시길 권해드립니다.