녹물이 나오는 상가주택에서 거주하는 임차인으로, 임대인에게 여러 번 수선을 요구하였으나 불응하다가 수선해 주겠다고 입장을 번복했으나 현재까지 이행되지 않은 상황에서, ① 임대인에게 재산적 손해배상을 청구할 수 있는지, ② 임대인의 귀책사유로 계약 해제 시 중개수수료(28만 원)·이사비용(110만 원)도 청구할 수 있는지, ③ 내용증명 발송이 먼저인지 손해배상 청구 소송이 좋은지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '임대인의 수선의무'를 설명드립니다. ① 민법 제623조상, 임대인은 임차인이 임대 목적물을 사용·수익할 수 있도록 유지·수선할 의무가 있습니다. ② 배관 노후화 등으로 인한 녹물 발생은, 임대인이 수선해야 할 사항(대규모 수선)에 해당합니다. 일상적인 소규모 수선(전구 교체 등)은 임차인 부담일 수 있으나, 배관 교체 등 대규모 수선은 임대인 부담입니다. ③ 따라서 녹물이 나오는 것은 임대인이 수선해 줄 의무가 있는 사항입니다. '임대인이 수선을 이행하지 않는 경우의 대처'를 안내드립니다. ① 수선 요청: 임대인에게 서면(문자, 내용증명 등 기록이 남는 방법)으로 수선을 요청하십시오. ② 임대인 거부·불이행 시 자가 수선 후 비용 청구: 임대인이 수선을 하지 않으면, 임차인이 스스로 수선한 후 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(민법 제626조 임차인의 상환청구권). ③ 임대료 감액 청구: 임대인이 수선을 이행하지 않아 주거에 지장이 생긴 경우, 그 지장이 있는 기간 동안의 임대료 감액을 청구할 수 있습니다. '재산적 손해배상 청구'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대인이 수선의무를 이행하지 않아(채무불이행) 임차인에게 실제 손해가 발생했다면, 그 손해에 대해 재산적 손해배상을 청구할 수 있습니다. ② 예를 들어, 녹물로 인해 물건이 손상되거나, 정상적으로 주거·사용을 하지 못해 발생한 손해 등이 있으면 이를 청구할 수 있습니다. ③ 다만 손해배상을 청구하려면 손해의 발생·액수·인과관계를 입증해야 하므로, 관련 자료를 확보하셔야 합니다. '계약 해제 시 중개수수료·이사비용 청구'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대인의 귀책사유(수선의무 불이행 등)로 인해 임차인이 정상적으로 거주할 수 없게 되어 계약을 해지(해제)하게 된 경우, 그로 인해 임차인이 입은 손해(다른 집을 구하는 데 든 중개수수료, 이사비용 등)를 손해배상으로 청구할 수 있는 경우가 있습니다. ② 즉 임대인의 채무불이행으로 부득이 이사를 가게 되어 발생한 중개수수료·이사비용은, 임대인의 귀책과 상당인과관계가 인정되면 손해배상으로 청구할 여지가 있습니다. ③ 다만 이 역시 임대인의 귀책과 손해 사이의 인과관계 등을 입증해야 합니다. '내용증명이 먼저인지, 소송이 먼저인지'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 일반적으로, 먼저 '내용증명'을 발송하여 ㉠ 수선의무 이행을 촉구하고, ㉡ 이행하지 않을 경우의 조치(자가 수선 후 비용 청구, 손해배상, 계약 해지 등)를 통지하는 것이 순서입니다. ② 내용증명은 임대인에게 이행을 촉구하고, 향후 분쟁 시 '임차인이 수선을 요구했고 임대인이 이행하지 않았다'는 사실을 입증하는 중요한 자료가 됩니다. ③ 내용증명을 보냈는데도 임대인이 이행하지 않으면, 그때 손해배상 청구 소송 등 법적 조치를 진행하는 것이 일반적입니다. ④ 즉 내용증명을 먼저 보내 이행을 촉구하고 증거를 남긴 후, 그래도 해결되지 않으면 소송으로 대응하시는 것이 순서입니다. '증거 확보'가 중요합니다. ① 녹물 피해를 입증하기 위해, ㉠ 녹물이 나오는 상황의 사진·동영상, ㉡ 임대인에게 수선을 요청한 문자·이메일·내용증명 등을 보관하시기 바랍니다. ② 이러한 자료가 손해배상·비용 청구의 중요한 근거가 됩니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 녹물(배관 노후)은 임대인이 수선해야 할 사항이므로, 먼저 임대인에게 서면(문자·내용증명)으로 수선을 요청하시고, 임대인이 이행하지 않으면 임차인이 자가 수선 후 비용을 청구하거나(민법 제626조) 임대료 감액을 청구할 수 있으며, ② 임대인의 수선의무 불이행으로 실제 손해가 발생했다면 재산적 손해배상을 청구할 수 있고, ③ 임대인의 귀책으로 계약을 해지하고 이사하게 되어 발생한 중개수수료·이사비용도 임대인의 귀책과 인과관계가 인정되면 손해배상으로 청구할 여지가 있으며, ④ 절차는 먼저 내용증명으로 이행을 촉구하고(증거 확보) 그래도 해결되지 않으면 소송으로 대응하시고, ⑤ 녹물 사진·동영상, 수선 요청 기록 등 증거를 확보하시기 바랍니다. 손해배상 청구가 복잡하면 변호사나 대한법률구조공단(132)과 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 녹물은 임대인의 수선 사항이므로 먼저 내용증명으로 수선을 촉구(증거 확보)하시고, 임대인이 불이행하면 자가 수선 후 비용 청구·임대료 감액·재산적 손해배상을 청구할 수 있으며, 귀책으로 이사하게 되면 중개수수료·이사비용도 인과관계가 인정되면 청구할 여지가 있습니다. 내용증명을 먼저 보내고 그래도 안 되면 소송으로 대응하시길 권해드립니다.