4층 건물의 1층 절반(60평)에서 식당을 5개월째 운영 중인데(차량으로 방문해야 하는 외식타운, 건물 앞 주차장 40대), 2·3·4층은 건물주가 직접 스크린골프장을 운영하면서 그 골프장 차량으로 주차장이 항상 만차여서 식당 손님이 주차할 자리가 없는 상황(협의 끝에 필요 시간에 8대 지정구역만 겨우 확보)에서, 이것이 맞는지, 지난 5개월간의 피해는 어떻게 되는지 문의하신 것으로 보입니다. 보증금 1억·월세 700만 원인데, 정상 영업을 못 해 월세를 400만 원만 입금하고 계십니다. 먼저 '상가 집합건물의 주차장(공용부분) 사용'을 설명드립니다. ① 상가 집합건물의 주차장은 원칙적으로 '공용부분'으로, 구분소유자(및 그 점유자·임차인)들이 공동으로 사용하는 것입니다. ② 공용부분인 주차장은, '지분 비율이나 점유 면적 비율'에 따라 주차 대수를 배분하는 것이 아니라, '용도(그 건물을 이용하는 목적)'에 따라 이용할 수 있는 것입니다. ③ 즉 면적이 넓다고 하여 주차 대수를 더 많이 배정받는 식으로 면적에 비례하여 배분할 수는 없고, 특정인이 주차장 이용을 독점하거나 다른 이용자의 이용을 부당하게 제한할 수도 없습니다. ④ 따라서 건물주가 자신의 골프장 차량으로 주차장을 사실상 독점하여 식당 손님이 이용할 수 없게 하는 것은, 다른 이용자(식당·임차인)의 정당한 주차장 이용을 부당하게 제한하는 것이 될 수 있습니다. '주차 대수 확보 방법'을 안내드립니다. ① 주차장(공용부분)의 이용에 관하여는, 구분소유자들(및 이용자들) 사이에 협의를 하여 이용 방법을 정할 수 있습니다. ② 또한 임대차 계약에 '주차 대수(임차인이 사용할 수 있는 주차 공간)'를 명시하여 확보하는 방법도 있습니다. ③ 즉 임대차 계약 시 또는 갱신·협의 시, '식당이 사용할 수 있는 주차 대수'를 계약에 명시하여 확보해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다. ④ 질문자님의 경우, 협의를 통해 8대 지정구역을 확보하셨는데, 이를 임대차 계약에 명시하여 확실히 해두시는 것이 좋습니다. '지난 5개월간의 피해(월세 관련)'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대인(건물주)은 임차인이 임대차 목적물을 계약 목적에 맞게 사용·수익할 수 있도록 할 의무가 있습니다. ② 그런데 차량 방문이 필수적인 외식타운에서, 건물주가 주차장을 독점하여 식당 손님이 주차를 하지 못해 정상적인 영업을 할 수 없었다면, 이는 임대인이 임차인의 정상적인 사용·수익을 방해한 것으로 볼 여지가 있습니다. ③ 이 경우, 임차인은 ㉠ 정상적으로 사용·수익하지 못한 부분에 대해 '차임 감액'을 주장하거나, ㉡ 임대인의 방해로 인한 손해에 대해 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. ④ 다만 이를 위해서는, 주차장을 이용하지 못해 영업에 지장이 있었다는 점(주차장 만차 상황, 손님이 주차하지 못한 정황, 매출 감소 등)을 입증할 자료가 필요합니다. ⑤ 참고로, 월세를 임의로 400만 원만 지급하고 계신데, 임대인과 합의 없이 임의로 차임을 감액하여 지급하면 차임 연체 문제가 생길 수 있으므로(3기분 연체 시 계약 해지 사유), 차임 감액은 임대인과 협의하거나 정식으로 감액 청구를 하는 것이 안전합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 상가 집합건물의 주차장은 공용부분으로 면적 비율이 아니라 용도에 따라 이용하는 것이므로 건물주가 골프장 차량으로 독점하여 식당 손님의 이용을 부당하게 제한할 수 없으며, ② 구분소유자·이용자들과 협의하여 주차 이용 방법을 정하거나 임대차 계약에 식당이 사용할 주차 대수를 명시하여 확보하시고(확보한 8대 지정구역을 계약에 명시), ③ 건물주의 주차장 독점으로 정상 영업을 못 한 부분에 대해 차임 감액이나 손해배상을 주장할 여지가 있으므로, 주차 만차 상황·영업 지장·매출 감소 등 입증 자료를 확보하시며, ④ 다만 월세를 임의로 감액하여 지급하면 차임 연체 문제가 생길 수 있으므로, 차임 감액은 임대인과 협의하거나 정식으로 청구하시기 바랍니다. 다툼이 있으면 자료를 정리하여 변호사나 대한법률구조공단(132)과 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 상가 주차장은 공용부분으로 면적이 아니라 용도에 따라 이용하는 것이라 건물주가 독점하여 식당 손님 이용을 부당하게 막을 수 없으며, 협의·계약 명시로 주차 대수를 확보하십시오. 정상 영업을 못 한 부분은 차임 감액·손해배상을 주장할 여지가 있으니 입증 자료를 확보하시되, 월세를 임의로 감액하면 연체 문제가 생길 수 있으니 감액은 협의·정식 청구로 하시길 권해드립니다.