내년 4월이면 가게 임대 계약이 4년 차가 되는데, 건물주가 '건물 증축 및 건물주 아들이 이 가게 자리에 들어와 장사를 한다'며 재계약을 해주지 않겠다고 일방적으로 나가라고 통보한 상황에서(보상도 협의도 없음, 질문자님은 가게를 옮길 생각이 없음), 투자비용도 회수하지 못하고 나가야 하는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '상가 임차인의 계약갱신요구권'을 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법 제10조상, 임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면, '정당한 사유' 없이 이를 거절하지 못합니다. ② 임차인의 계약갱신요구권은, 최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. ③ 즉 질문자님께서는 4년 차이시므로, 전체 10년 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. '건물주 아들이 장사하겠다는 것이 정당한 갱신 거절 사유인지'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 법에 정해져 있는데(3기 차임 연체, 무단 전대, 재건축 등), '건물주의 아들이 그 자리에서 장사를 하려 한다'는 사유는 정당한 갱신 거절 사유에 해당하지 않습니다. ② 즉 단순히 아들에게 영업을 시키겠다는 이유로는 갱신을 거절할 수 없습니다. ③ 따라서 질문자님은 계약갱신을 요구하여 계속 영업할 수 있습니다. '건물 증축·재건축을 이유로 한 거절'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대인이 계약 체결 당시 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지하였거나, 건물이 노후·훼손·안전 등의 사유로 철거·재건축이 필요한 경우 등 법에 정한 재건축 관련 요건을 갖춘 경우에는, 갱신을 거절할 수 있습니다. ② 그러나 단순히 '건물을 증축하겠다'는 것만으로는, 위 요건(계약 시 고지, 노후·안전 등)을 갖추지 못하면 정당한 갱신 거절 사유가 되기 어렵습니다. ③ 따라서 건물주가 증축을 이유로 갱신을 거절하려면 법에 정한 재건축 관련 요건을 갖추어야 하므로, 그 요건을 갖추었는지 따져 보아야 합니다. '권리금 회수'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 계속 영업을 원하시면 갱신요구권을 행사하여 영업하실 수 있고, ② 만약 권리금을 회수하고 나가기를 원하시면, 새로운 임차인을 주선하여 그로부터 권리금을 회수할 수 있습니다. ③ 이때 임대인이 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절하는 등 권리금 회수를 방해하면, 임대인은 그 권리금 상당액의 손해배상 책임을 별도로 지게 됩니다. ④ 즉 투자비용·권리금을 회수하지 못하고 무조건 나가야 하는 것이 아니라, 갱신을 요구하여 계속 영업하거나, 권리금을 회수하고 나갈 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임차인은 전체 임대차 10년 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있고, '건물주 아들이 장사하겠다'는 것은 정당한 갱신 거절 사유가 아니므로, 임대인이 일방적으로 나가라고 하더라도 계약갱신을 요구하여 계속 영업할 수 있으므로, ② 반드시 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 '계약갱신을 요구한다'는 의사를 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 명확히 통지하시고, ③ 건물주가 '증축·재건축'을 이유로 갱신을 거절하려면 법에 정한 요건(계약 시 고지, 노후·안전 등)을 갖추어야 하므로 그 요건을 갖추었는지 따져 보시며, ④ 권리금을 회수하고 나가기를 원하시면 새 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있고 임대인이 정당한 이유 없이 이를 방해하면 손해배상(권리금 상당액)을 청구할 수 있으니, 관련 정황을 확보하시기 바랍니다. 분쟁이 있으면 상가건물임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)의 도움을 받으시길 권해드립니다. 정리하면, 임차인은 전체 10년 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있고 '건물주 아들이 장사하겠다'는 것은 정당한 갱신 거절 사유가 아니므로, 나가라는 통보에도 갱신을 요구하여 계속 영업할 수 있습니다. 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 갱신요구를 내용증명으로 하시고, 권리금을 회수하고 나가려면 새 임차인을 주선하되 임대인이 방해하면 손해배상을 청구할 수 있음을 참고하시길 권해드립니다.