약 4년전 임차로 있던 집주인이 건설사(그 당시 재건축 추진하던 건설사)에게 집을 팔았습니다. 건설사는 재건축을 이유로 퇴거를 요구했고, 퇴거를 종용하는 각종 독촉을 했다고 합니다. 전후사정 모르던 지인은 전세금 반환을 받지 못하고 퇴거를 했다고 합니다.(이부분이 상당히 아쉽습니다.) 그 후 건설사는 사업을 진행시키지 못하고 지금까지 전세금을 반환하지 않고 있다고 합니다. 전세금은 5000만원 이며, 지금도 연락은 가능한 상황이지만 아직까지 주지 않는 것을 보면 그냥 달라고 해서는 줄 마음이 없어보입니다. 이미 퇴거를 한, 대항력을 갖추지 않은 상태에서도 민시소송 등을 통해 전세금을 반환받을 수 있는 방법이 있는지 궁금하고, 위의 경우만 보아서는 승소 가능성이 대략 어느정도 되는지 궁금합니다.
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약 4년 전, 지인이 임차로 있던 집의 집주인이 재건축을 추진하던 건설사에 집을 팔았고, 건설사가 재건축을 이유로 퇴거를 요구·독촉하여 지인이 전세금(5,000만 원)을 반환받지 못한 채 퇴거하였는데, 그 후 건설사가 사업을 진행하지 못하고 지금까지 전세금을 반환하지 않고 있는 상황에서(지인은 이미 퇴거하여 대항력을 갖추지 않은 상태), ① 민사소송 등으로 전세금을 반환받을 수 있는지, ② 승소 가능성이 어느 정도인지 문의하신 것으로 보입니다.
먼저 '대항력·확정일자와 전세금 반환 청구는 별개'라는 점을 설명드립니다. ① '대항력(주택의 인도 + 전입신고)'이나 '확정일자'는, ㉠ 대항력은 임차인이 제3자(예: 집을 산 새 소유자, 경락인 등)에게 임차권을 주장할 수 있게 하는 것이고, ㉡ 확정일자는 경매 등에서 보증금을 우선변제받기 위한 것입니다. ② 즉 대항력·확정일자는 '제3자에 대한 대항·우선변제'를 위한 것이지, '임대인에게 전세금(빌려준 돈, 맡긴 보증금)을 돌려받을 권리 그 자체'와는 별개입니다. ③ 따라서 임차인이 대항력을 갖추지 못했거나 이미 퇴거하여 대항력이 없더라도, '임대인에게 전세보증금을 반환받을 권리(전세금 반환 채권)'는 그대로 존재합니다. ④ 즉 임차권등기를 하지 않았거나 이미 이사를 나갔더라도, 맡긴 전세금(보증금)을 돌려받는 것은 당연히 가능합니다.
이를 지인의 사안에 적용하면 다음과 같습니다. ① 지인은 건설사(현재 집주인)에게 전세금 5,000만 원을 맡겼고, 임대차가 종료되어 퇴거하였으므로, 건설사(임대인)에 대해 '전세보증금 반환 채권'을 가집니다. ② 따라서 대항력을 갖추지 않은 상태(이미 퇴거)라도, 건설사(임대인)를 상대로 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. ③ 즉 지인은 건설사를 상대로 전세보증금 반환 청구 소송을 제기하여 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
'승소 가능성'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 지인이 건설사에 전세금을 맡긴 사실(임대차 계약, 전세금 지급)과 임대차가 종료되어 반환받을 때가 된 사실이 인정되면, 전세금 반환 청구는 원칙적으로 인용될(승소할) 가능성이 높습니다. ② 즉 임대차 계약서, 전세금 지급 내역, 퇴거 사실 등이 입증되면, 건설사는 전세금을 반환할 의무가 있으므로, 승소 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. ③ 다만 '승소하는 것'과 '실제로 돈을 회수하는 것(집행)'은 별개이므로, 건설사(채무자)에게 실제로 재산이 있는지(강제집행할 재산이 있는지)를 확인하는 것이 중요합니다. 건설사가 사업을 진행하지 못하는 상황이라면, 승소하더라도 실제 회수(집행)가 어려울 수 있으므로, 이 점을 유의해야 합니다.
'대응 방법(가압류·소송)'을 안내드립니다. ① 우선, 건설사(채무자)의 재산(부동산 등, 특히 그 집 또는 다른 재산)에 '가압류'를 하여 재산을 확보(처분을 막는 것)하는 것을 검토하실 수 있습니다(승소 후 집행을 위해). ② 그 후 건설사를 상대로 전세보증금 반환 청구 소송을 제기하여 판결을 받고, 그 판결로 강제집행(가압류한 재산의 경매 등)을 하여 전세금을 회수하실 수 있습니다. ③ 다만 이러한 소송·집행은 특히 원고(청구하는 측) 입장에서 절차가 번거롭고 복잡할 수 있으므로, 변호사의 조력을 받으시는 것이 좋습니다.
따라서 대응 방법으로는, ① 대항력·확정일자는 제3자에 대한 대항·우선변제를 위한 것이지 임대인에게 전세금을 반환받을 권리 자체와는 별개이므로, 지인이 이미 퇴거하여 대항력이 없더라도 건설사(임대인)에게 맡긴 전세금(보증금)을 반환받을 권리는 그대로 있으므로, ② 건설사를 상대로 전세보증금 반환 청구 소송을 제기하여 전세금을 돌려받을 수 있고(임대차 계약·전세금 지급·퇴거 사실이 입증되면 승소 가능성이 높음), ③ 다만 승소해도 건설사에 실제 집행할 재산이 있어야 회수가 가능하므로, 소송 전에 건설사의 재산에 가압류를 해두는 것을 검토하시며, ④ 소송·집행 절차가 번거로우므로 변호사의 조력을 받아 진행하시길 권해드립니다. 관련 자료(임대차 계약서, 전세금 지급 내역, 퇴거 정황 등)를 확보하시기 바랍니다.
정리하면, 대항력·확정일자는 전세금 반환 권리 자체와는 별개이므로, 이미 퇴거하여 대항력이 없어도 건설사에 맡긴 전세금을 반환받을 권리는 그대로 있어 전세금 반환 청구 소송으로 돌려받을 수 있고, 계약·지급·퇴거 사실이 입증되면 승소 가능성이 높습니다. 다만 실제 회수를 위해 건설사 재산에 가압류를 해두는 것을 검토하시고, 변호사의 조력을 받아 진행하시길 권해드립니다.