중식당을 운영 중인데 내년 6월이면 2년 만기라 재계약을 해야 하는 상황에서, 건물주(이 건물과 옆 건물 소유, 옆 건물 4층 거주)와 오픈 후 사이가 크게 틀어져(감시·간섭, 서로 언쟁) 재계약 시 나가라고 하거나 임대료를 인상할 것이 예상되는 상황에서, ① 3년 재계약을 원하는데 가능한지, 건물주가 안 한다고 할 수 있는지, ② 임대차 만료·해지 통보 시기(5~6개월 전), ③ 3년 재계약 후 가게를 내놨을 때 인수자가 있어도 건물주가 허락 안 하면 인수가 안 되는지, ④ 인수 시 건물주가 권리금·시설금에 개입할 수 있는지, ⑤ 계약 시 부동산 업자를 끼는 게 맞는지 등을 문의하신 것으로 보입니다. 1. '재계약 기간(3년을 원하는데 가능한지)'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 임대인과 임차인이 합의하면 계약 기간을 3년으로 정할 수도 있습니다. ② 다만 합의가 안 되더라도, 상가건물 임대차보호법상 임차인은 최소 1년의 임대차 기간을 보장받고(기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정해도 1년으로 봄), 나아가 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. ③ 즉 건물주가 3년 계약에 응하지 않더라도, 임차인은 갱신요구권을 행사하여 (10년 범위 내에서) 계속 영업할 수 있으므로, 3년을 원하시는 목적(일정 기간 안정적으로 영업)은 갱신요구권으로 달성할 수 있습니다. ④ 다만 갱신 시 차임 인상은 5% 범위로 제한됩니다. 2. '임대차 만료·갱신요구 통보 시기'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 계약갱신요구권은 '임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지' 사이에 행사해야 합니다. ② 즉 만료(내년 6월) 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구하시면 됩니다. ③ 반대로 임차인이 나가려는 경우에도, 그 기간(만료 6개월 전~1개월 전 사이)에 임대차를 해지(더 이상 갱신하지 않겠다)하겠다는 의사를 통보하면 됩니다. ④ 갱신요구는 이 기간 내에 하시고, 그 증거(내용증명 등)를 남기시기 바랍니다. 3. '새로운 임차인(인수자) 결정과 건물주의 허락'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 새로운 임차인이 들어오는 것(새 임대차 계약)은 '임대인(건물주)과 새로운 임차인 사이의 합의'로 이루어지는 것이므로, 그 자체에 임차인(질문자님)이 개입하는 데는 한계가 있습니다. ② 즉 새 임대차 계약의 당사자는 임대인과 새 임차인이므로, 임대인이 새 임차인과 계약할지는 임대인의 영역입니다. ③ 다만, 임차인이 주선한 신규 임차인에게 임대인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하거나, 권리금을 요구하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 등으로 권리금 회수를 방해하면, 임차인은 임대인에게 손해배상(권리금 상당액)을 청구할 수 있습니다. ④ 즉 건물주가 정당한 이유 없이 인수(새 임차인과의 계약)를 방해하면, 그로 인한 손해(권리금)를 배상받을 수 있습니다. 4. '권리금·시설금에 건물주가 개입할 수 있는지'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 권리금은 임차인(나가는 사람)과 새 임차인 사이에서 주고받는 것이므로, 임차인(질문자님)은 임대인의 개입 없이 새로운 임차인과 권리금에 대한 합의를 하시면 됩니다. ② 즉 권리금·시설금은 원칙적으로 임차인들 사이의 문제이고, 건물주가 이에 개입(권리금을 요구하거나 가져가는 등)하는 것은 원칙적으로 허용되지 않으며, 그렇게 방해하면 손해배상 대상이 됩니다. 5. '부동산 업자를 끼는 것'에 대해서는, ① 계약(특히 새 임차인 주선·권리금 거래)을 안전하게 진행하기 위해 부동산 중개업자(공인중개사)를 통하는 것은 도움이 될 수 있습니다(계약의 안전성, 분쟁 예방 등). ② 다만 이는 선택 사항이므로, 필요에 따라 활용하시면 됩니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 3년 재계약은 임대인과 합의하면 가능하나, 합의가 안 되어도 갱신요구권(10년 범위, 차임 인상 5% 제한)으로 안정적으로 영업할 수 있으므로, 만료(내년 6월) 6개월 전~1개월 전 사이에 갱신요구를 내용증명으로 하시고, ② 새 임차인과의 계약은 임대인과 새 임차인의 합의 영역이나, 임대인이 정당한 이유 없이 인수를 방해하면 권리금 회수 방해로 손해배상(권리금 상당액)을 청구할 수 있으며, ③ 권리금·시설금은 임차인들 사이의 문제로 임대인의 개입 없이 새 임차인과 합의하시면 되고(건물주의 부당한 개입은 손해배상 대상), ④ 계약·권리금 거래의 안전을 위해 필요시 부동산 중개업자를 활용하시기 바랍니다. 건물주와 사이가 좋지 않으니, 갱신요구·해지 통보·권리금 관련 의사표시는 모두 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 하시고, 다툼이 있으면 대한법률구조공단(132)이나 변호사와 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 3년 재계약은 합의하면 가능하나 합의가 안 되어도 갱신요구권(10년 범위, 인상 5% 제한)으로 안정적으로 영업할 수 있으니 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 갱신요구를 내용증명으로 하십시오. 새 임차인 계약은 임대인 영역이나 부당하게 방해하면 권리금 상당 손해배상을 청구할 수 있고, 권리금은 임차인들 사이 문제로 건물주가 부당 개입할 수 없으니, 필요시 중개업자를 활용하시길 권해드립니다.