방이 1칸 있는 상가를 임대로 얻어 장사하시는데, 매출이 시원찮아 아침 일찍부터 저녁 늦게까지 일하느라 온 식구(아이들 포함)가 몇 달째 그 상가에서 거주(집은 주말만 잠깐 감)하고 있는 상황에서, 상가 앞 아파트 건설 공사로 아침 일찍부터 소음·분진이 심한데, ① 상가라도 한 달 이상 거주하면 실거주민으로 인정하여 아파트 건설 민원 제기 시 보상이 가능한지, ② 무엇이 필요하고 어떻게 준비해야 하는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '상가를 주거용 건물로 인정받을 수 있는지'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 원칙적으로, 임대차 계약 당시부터 그 건물이 '주거용 건물로 개조된 경우(주거 용도로 사용하기 위한 구조)'가 아니라면, 이후에 실제로 주거용으로 사용하였더라도 '주거용 건물'로 인정받지 못할 가능성이 높습니다. ② 즉 상가(비주거용)를 임차하여 나중에 거주 용도로 사용하고 있다고 하여, 그것만으로 그 상가가 '주거용 건물'로 인정되어 주거민(실거주민)으로서의 보상을 받기는 어려울 수 있습니다. ③ 따라서 '한 달 이상 거주했으니 실거주민으로 인정받아 보상받을 수 있는지'에 대해서는, 주거용 건물로 인정받기 어려워 그 자체로 주거민 보상을 받기는 어려울 수 있습니다. '다만 상가라도 소음·분진에 대한 민원·권리 행사는 가능함'을 안내드립니다. ① 주거용 건물로 인정받는지와 별개로, '상가(영업용)'의 경우라도, 공사로 인한 소음·분진이 '수인한도(사회통념상 참을 수 있는 한도)'를 초과하는 경우라면, 그에 대해 민원을 제기하거나 법적 권리(손해배상 등)를 행사할 수 있습니다. ② 즉 주거용인지 여부에 초점을 맞추기보다, '그 소음·분진이 일상생활이나 영업 활동을 하기 어려운 수준(수인한도 초과)인지'에 초점을 맞추어 대응하시는 것이 좋습니다. ③ 즉 상가로서 영업에 지장을 받는 정도의 소음·분진이라면, 그로 인한 영업상 손해 등에 대해 대응할 수 있습니다. '대응 방법(민원·손해배상)'을 안내드립니다. ① 민원 제기: 공사 현장을 관할하는 지방자치단체(시·군·구청, 환경 관련 부서)나 관계 기관에, 공사로 인한 소음·분진 피해에 대해 민원을 제기할 수 있습니다. 또한 환경분쟁조정위원회에 분쟁 조정을 신청하는 방법도 있습니다. ② 손해배상: 공사로 인한 소음·분진이 수인한도를 초과하여 영업(또는 생활)에 손해를 입혔다면, 공사 시행자(건설사·시행사) 등을 상대로 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. ③ 증거 확보: 이를 위해, ㉠ 소음·분진의 정도를 보여주는 자료(소음 측정치, 사진·영상), ㉡ 공사 기간·시간대, ㉢ 그로 인한 영업 지장·손해(매출 감소 등)를 입증할 자료를 확보하시기 바랍니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임대차 당시부터 주거용으로 개조된 경우가 아니라면 상가를 나중에 주거용으로 사용했더라도 주거용 건물로 인정받기 어려워, '실거주민 보상'을 받기는 어려울 수 있으나, ② 주거용 인정 여부와 별개로, 상가라도 공사로 인한 소음·분진이 수인한도를 초과하는 경우라면 민원을 제기하거나 손해배상 등 법적 권리를 행사할 수 있으므로, '주거용인지'가 아니라 '소음·분진이 일상생활·영업을 하기 어려운 수준(수인한도 초과)인지'에 초점을 맞추어 대응하시고, ③ 관할 지자체(환경 부서)·환경분쟁조정위원회에 민원·조정을 신청하시며, ④ 소음·분진의 정도(측정치·사진·영상), 공사 기간·시간대, 영업 지장·손해 등 증거를 확보하시기 바랍니다. 손해배상 등이 필요하면 변호사나 대한법률구조공단(132)과 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 임대차 당시부터 주거용으로 개조된 것이 아니라면 상가를 주거용으로 사용해도 주거용 건물로 인정받기 어려워 실거주민 보상은 어려울 수 있으나, 상가라도 공사 소음·분진이 수인한도를 초과하면 민원·손해배상 등 권리를 행사할 수 있습니다. '주거용인지'가 아니라 '수인한도 초과 여부'에 초점을 맞춰, 지자체·환경분쟁조정위원회에 민원을 제기하시고 소음·분진·손해 증거를 확보하시길 권해드립니다.