세금 문제로 배우자(와이프)와 사업자를 공동명의로 진행하려 하시는데, (임대인에게) 임대차 계약서를 공동명의로 다시 작성해야 사업자가 나온다고 하여 임차인(→임대인)에게 작성을 부탁하니, 임대인이 '임대차보호법이 다시 시작되는 것 아니냐(갱신요구권이 새로 10년 보장되는 것 아니냐)'며 꺼리는 상황에서, 질문자님이 빠지는 것도 아니고 배우자와 함께 계약서를 다시 쓰는 것인데 임대차보호법이 다시 적용되는지 문의하신 것으로 보입니다. 현재 11년째 장사 중입니다. 먼저 '상가임대차보호법의 적용'을 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법은, 그 적용 범위(보증금액 기준 등)에 포함되는 임대차라면, '공동명의로 하는지, 계약서를 다시 작성하는지'와 무관하게 적용됩니다. ② 즉 계약서를 다시 쓴다고 하여 법의 적용 자체가 새로 시작되거나 없어지는 것이 아니라, 그 임대차가 법 적용 범위에 있으면 계속 적용됩니다. '임대인이 염려하는 것(갱신요구권 10년)'을 설명드립니다. ① 임대인이 염려하는 것은, 이미 임대차 기간이 11년 이상 계속되었는데(계약갱신요구권은 최초 임대차를 포함하여 10년까지), 계약서를 다시 작성하면 '계약갱신요구권을 다시 행사하여 앞으로 10년간 임대차를 보장해야 하는 것 아니냐'는 우려로 추정됩니다. ② 즉 이미 10년이 지나 갱신요구권이 소진되었는데, 새로 계약서를 쓰면 갱신요구권이 다시 생겨 10년을 더 보장해야 할까 봐 꺼리는 것입니다. '계약서를 다시 쓰는 것과 갱신요구권'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 만약 '임차인이 변경되어(새로운 당사자가 되어) 새롭게 계약을 하는 경우'라면, 그 새로운 임대차에 대해 다시 계약갱신요구권을 행사하여 (그 새 임대차의 최초 시점부터) 10년간 임대차 기간을 보장받을 수 있습니다. ② 즉 임차인이 바뀌어 새 계약을 하면, 갱신요구권 10년이 새로 시작될 수 있어, 임대인의 염려에 근거가 있는 측면이 있습니다. ③ 다만, 임대인과 임차인이 '합의'하여, 임대인의 그러한 염려를 없애기 위해, 거래의 형식을 달리하거나(예: 기존 임대차의 연속임을 명확히 하는 방식 등) 계약서를 잘 작성한다면, 이 문제를 해결할 수 있습니다. ④ 즉 '기존 임차인(질문자님)이 빠지지 않고 배우자를 공동명의로 추가하는 것'임을 명확히 하고, '기존 임대차의 연속(승계)이며 갱신요구권이 새로 발생하는 것이 아니라는 취지'를 계약서에 반영하는 등으로 협의하면, 임대인의 염려를 불식시키면서 공동명의 변경을 할 수 있는 여지가 있습니다. '어떻게 계약해야 하는지는 전문가의 도움이 필요함'을 안내드립니다. ① 위와 같이 '임대인의 염려(갱신요구권 재발생)를 없애면서 공동명의로 변경'하려면, 계약을 어떻게 구성·작성할지가 중요한데, 이는 단순히 답변드릴 수 있는 부분이 아니라 구체적인 상황에 맞추어 계약서를 작성해야 합니다. ② 따라서 법률 전문가(변호사)의 도움을 받아, 임대인의 염려를 해소하면서 세금 문제(공동명의)를 해결할 수 있도록 계약을 작성하시는 것이 안전합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 상가임대차보호법은 공동명의·계약서 재작성과 무관하게 적용 범위에 포함되면 적용되므로, 계약서를 다시 쓴다고 법 적용이 새로 시작되는 것은 아니나, ② 임대인이 염려하는 것은 '계약서를 다시 쓰면 갱신요구권이 새로 생겨 10년을 더 보장해야 하는지'인데, 임차인이 변경되어 새 계약을 하면 갱신요구권 10년이 새로 시작될 여지가 있어 임대인의 염려에 근거가 있는 측면이 있으므로, ③ 임대인과 합의하여 '기존 임차인(질문자님)이 빠지지 않고 배우자를 공동명의로 추가하는 것이며 기존 임대차의 연속(갱신요구권이 새로 발생하지 않음)'이라는 취지를 계약서에 반영하는 등으로 임대인의 염려를 해소하면서 공동명의 변경을 할 수 있는 여지가 있고, ④ 다만 계약을 어떻게 구성·작성할지는 구체적 상황에 맞추어야 하므로, 법률 전문가(변호사)의 도움을 받아 계약을 작성하시길 권해드립니다. 정리하면, 상가임대차보호법은 공동명의·계약서 재작성과 무관하게 적용 범위면 적용되나, 임대인은 '계약서를 다시 쓰면 갱신요구권이 새로 10년 생기는지'를 염려하는 것입니다. 임차인이 바뀌어 새 계약을 하면 갱신요구권이 새로 시작될 여지가 있어 임대인의 염려에 근거가 있으니, '기존 임차인이 빠지지 않고 배우자를 공동명의로 추가하는 기존 임대차의 연속'임을 계약서에 반영하는 등으로 협의하시되, 변호사의 도움을 받아 계약을 작성하시길 권해드립니다.