상가 임대차 계약 만료(5월 초)를 앞두고, 11월 말쯤 건물주가 월세를 올리고 싶다고 하여 질문자님은 동일하게 갔으면 좋겠다고 한 후 '생각해 보고 다시 얘기하자'로 끝난 상황에서(보증금 3,000만·월세 110만 원), 건물주가 '15%(16만 5천 원)를 올리겠다'고 하는데, ① 계약갱신 시 인상 가능한 5%가 보증금의 5%인지, 월세의 5%인지, 아니면 보증금·월세 각각 5%씩 다 받을 수 있는지, ② 건물주가 올릴 수 있는 최대 금액이 얼마인지, ③ 재계약과 계약갱신이 다른지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '계약갱신 시 차임(임대료) 인상 상한 5%'를 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 계약이 '갱신'되는 경우, 차임·보증금의 증액은 '5%(100분의 5)'를 초과할 수 없습니다. ② 즉 갱신 시 인상 상한은 5%입니다. ③ 따라서 건물주가 '15%(16만 5천 원)를 올리겠다'고 하는 것은, 갱신의 경우 5% 상한을 크게 초과하는 것이므로 허용되지 않습니다. '보증금과 월세가 각각 있는 경우 5% 적용 방법'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 보증금과 월차임(월세)이 각각 있는 경우, 5% 인상률을 어떻게 적용할지에 대해 명확히 정해진 규정은 없습니다. ② 다만 일반적으로 다음과 같은 방법으로 계산합니다. ㉠ (방법1) 월차임에 100을 곱하여 보증금으로 환산한 다음, 전체(보증금 + 환산한 보증금)에 5% 인상률을 적용하고, 다시 월세로 환산하는 방법, ㉡ (방법2) 보증금을 월차임으로 환산(환산율 적용)하여 전체 월차임을 구한 뒤 5% 인상률을 적용하는 방법 등이 있습니다. ③ 즉 보증금과 월세를 각각 따로 5%씩 올려서 두 번 받는 것이 아니라, 전체를 하나의 기준(보증금 또는 월차임)으로 환산하여 5% 범위 내에서 인상하는 것입니다. ④ 간단히는, 월세 110만 원의 5%는 5만 5천 원이므로, 갱신 시 월세는 최대 약 115만 5천 원 정도(월세 기준 5% 인상 시)로 올릴 수 있는 정도입니다(보증금까지 고려한 정확한 계산은 위 환산 방법에 따름). ⑤ 즉 건물주가 요구하는 16만 5천 원(15%) 인상은 5% 상한을 크게 초과하므로 허용되지 않습니다. '5%는 최고 상한이며, 무조건 올려줄 필요는 없음'을 안내드립니다. ① 5% 인상은 '최고 상한율'입니다. 즉 5%까지 올릴 수 있다는 것이지, 무조건 5%를 올려줘야 하는 것은 아닙니다. ② 따라서 그 5% 범위 안에서 임대인과 임차인이 협의하여 인상 여부·폭을 정하는 것이므로, 질문자님께서 '동일하게(인상 없이) 가고 싶다'고 하시면 그렇게 협의하실 수도 있습니다. ③ 즉 5% 상한 내에서 협의하는 것이지, 건물주가 요구한다고 무조건 올려줘야 하는 것은 아닙니다. '재계약과 계약갱신의 차이'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 재계약과 (계약갱신요구권 행사에 의한) 갱신은 다릅니다. ② '5% 인상 제한'은, 임차인이 '계약갱신요구권을 행사하여 갱신'되는 경우에 적용됩니다. ③ 반면 '재계약(새로운 계약을 다시 체결하는 것)'의 경우에는 5% 인상 제한이 적용되지 않을 수 있습니다. ④ 따라서 건물주가 요구하는 대로 '재계약(새 계약)'을 하면 5% 제한을 받지 않아 대폭 인상에 동의한 것이 될 위험이 있으므로, 질문자님께서는 '계약갱신요구권을 행사한다'는 의사를 명확히 하여 5% 제한을 적용받으시는 것이 유리합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 계약갱신 시 차임·보증금 인상 상한은 5%이므로, 건물주가 요구하는 15%(16만 5천 원) 인상은 허용되지 않고, ② 보증금과 월세가 각각 있는 경우 각각 따로 5%씩 두 번 받는 것이 아니라 전체를 하나의 기준으로 환산하여 5% 범위 내에서 인상하는 것이므로(월세 110만 원 기준 5%면 약 5만 5천 원 정도), 건물주가 올릴 수 있는 최대치는 5% 범위 내이며, ③ 5%는 최고 상한일 뿐 무조건 올려줘야 하는 것은 아니므로 그 범위 내에서 협의하시면 되고(동일하게 가는 것도 협의 가능), ④ 재계약과 갱신은 다르며 5% 제한은 갱신요구권 행사에 의한 갱신에만 적용되므로, 건물주가 요구하는 '재계약(새 계약)'을 하기보다 '계약갱신요구권 행사'를 명확히 하여(만료 6개월 전~1개월 전 사이에, 내용증명 등으로) 5% 제한을 적용받으시기 바랍니다. 정리하면, 계약갱신 시 인상 상한은 5%이므로 건물주의 15%(16만 5천 원) 요구는 허용되지 않고, 보증금·월세는 각각 5%씩 두 번이 아니라 전체를 환산하여 5% 범위 내에서 인상합니다(월세 110만 원 기준 5%면 약 5만 5천 원). 5%는 상한일 뿐 무조건 올려줄 필요는 없으니 그 안에서 협의하시고, 재계약(5% 제한 없음)보다 '갱신요구권 행사'를 명확히 하여 5% 제한을 적용받으시길 권해드립니다.