11월이면 계약이 만료되는데, 재계약할 때 건물주(임대인)가 월세를 올릴 것 같은 상황에서, 최대 몇 %나 인상할 수 있는지, 아니면 동결(그대로)로 갈 수 있는 방법이 있는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '계약갱신 시 차임(월세) 인상 상한 5%'를 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차 계약이 '갱신'되는 경우, 차임·보증금의 증액은 '5%(100분의 5)'를 초과할 수 없습니다. ② 즉 갱신 시 인상 상한은 5%입니다. ③ 따라서 갱신의 경우 건물주는 종전 월세의 5% 범위 내에서만 인상할 수 있습니다. '5%는 최대 상한일 뿐이며, 무조건 올려줄 필요는 없음'을 안내드립니다. ① 5% 인상은 '최대 상한'입니다. 즉 5%까지 올릴 수 있다는 것이지, 무조건 5%를 올려줘야 하는 것은 아닙니다. ② 따라서 그 5% 범위 안에서 임대인과 임차인이 협의하여 인상 여부·폭을 정하는 것이므로, 임대인의 인상 요구에 임차인이 무조건 응할 의무는 없습니다. ③ 즉 동결(그대로)을 원하시면, 임대인과 협의하여 동결로 가는 것도 가능합니다(임대인이 동의하면). ④ 다만 임대인이 5% 범위 내에서 인상을 요구하고 협의가 되지 않으면, 최종적으로는 5% 범위 내에서 인상될 수 있습니다. '재계약과 갱신의 차이가 중요함'을 안내드립니다. ① 유의할 점은, 위 '5% 인상 제한'은 임차인이 '계약갱신요구권을 행사하여 갱신'되는 경우에 적용되는 것이라는 점입니다. ② 반면 '재계약(임대인과 새로운 계약을 다시 체결하는 것)'의 경우에는, 이 5% 인상 제한을 받지 않을 수 있습니다. ③ 따라서 건물주가 요구하는 대로 '재계약(새 계약)'을 하면, 5% 제한을 받지 않아 대폭 인상에 동의한 것이 될 위험이 있습니다. ④ 즉 5% 제한을 적용받아 인상을 억제하려면, '재계약'이 아니라 '계약갱신요구권을 행사한다'는 의사를 명확히 하셔야 합니다. '갱신요구권 행사 방법'을 안내드립니다. ① 계약갱신요구권은 '임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지' 사이에 행사해야 합니다. ② 따라서 만료(11월) 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에, 임대인에게 '계약갱신을 요구한다'는 의사를 명확히(내용증명 등 기록이 남는 방법으로) 표시하시고, 그 증거를 남겨 두시는 것이 좋습니다. ③ 갱신요구권을 행사하면, 차임 인상은 5% 범위로 제한됩니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 계약갱신요구권을 행사하여 갱신되는 경우 차임 인상 상한은 5%이므로, 건물주는 종전 월세의 5% 범위 내에서만 인상할 수 있고, ② 5%는 최대 상한일 뿐 무조건 올려줘야 하는 것은 아니므로 그 범위 내에서 협의하시면 되고(동결을 원하면 협의로 동결도 가능), ③ 다만 '재계약(새 계약)'을 하면 5% 제한을 받지 않을 수 있으므로, 건물주가 요구하는 대로 재계약을 하기보다 '계약갱신요구권 행사'를 명확히 하여 5% 제한을 적용받으시고, ④ 계약갱신요구권은 만료(11월) 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 행사하시고 그 증거를 남기시기 바랍니다. 분쟁이 생기면 대한법률구조공단(132)에 문의하시길 권해드립니다. 정리하면, 계약갱신요구권을 행사하면 차임 인상은 5% 범위로 제한되며, 5%는 최대 상한일 뿐 무조건 올려줄 필요는 없어 그 안에서 협의(동결도 가능)하시면 됩니다. 다만 '재계약(새 계약)'을 하면 5% 제한을 받지 않을 수 있으니, 재계약이 아니라 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 '갱신요구권 행사'를 내용증명으로 명확히 하시길 권해드립니다.