7년 전 임차 계약을 할 때 '동종 업종을 같은 건물에 들이지 않기로' 했는데, 이제 임대인이 같은 건물에 동종 업종을 들이려 하는 상황에서(장사도 힘든데), 그 동종 업종이 못 들어오게 하는 방법이 없는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '임대차 계약상 업종 제한 약정'을 설명드립니다. ① 임차 계약을 할 때 임대인과 '같은 건물에 동종 업종을 들이지 않기로' 약정하였다면, 이는 임대인의 '업종 제한(경업 제한) 약정'으로, 임대인이 이를 위반하여 같은 건물에 동종 업종을 들이는 것은 그 약정 위반이 될 수 있습니다. ② 따라서 먼저, 임대인과 임대차 계약 시 이러한 '동종 업종 제한 약정'을 하였다는 것을 증명할 자료가 있는지 찾아보시기 바랍니다. ③ 즉 임대차 계약서에 그 업종 제한 조항이 기재되어 있는지, 또는 그러한 약정을 했다는 증거(문자·녹음 등)가 있는지 확인하십시오. ④ 그 약정이 입증되면, 임대인의 약정 위반(동종 업종 유치)에 대해, ㉠ 그 동종 업종을 들이지 말 것(약정 이행)을 요구하거나, ㉡ 약정 위반으로 인한 손해배상을 청구하는 등으로 대응할 수 있습니다. '임대차 계약상 약정을 입증하기 어려운 경우 — 상가 분양 시 업종 제한 규정 확인'을 안내드립니다. ① 만약 임대인과의 임대차 계약에서 동종 업종 제한 약정을 주장·입증하기 어렵다면, 다른 방법으로 '상가 분양 시 정해진 업종 제한 규정'이 있는지 찾아보시기 바랍니다. ② 즉 그 상가(집합건물)가 분양될 때, 분양 계약·관리규약 등에서 '각 점포의 업종을 지정(제한)'해 두는 경우가 있습니다(예: 특정 점포는 특정 업종만, 동종 업종 중복 입점 금지 등). ③ 이러한 '상가 분양 시 업종 제한 규정'이 있는 경우에는, 그 상가를 매수(분양받거나 이후 매수)한 사람(상가 매수인)도 그 업종 제한을 준수할 의무가 있습니다(판례상, 분양 시 정해진 업종 제한은 이후의 매수인·임차인에게도 승계·구속력이 있는 경우가 있음). ④ 즉 상가 분양 시 업종 제한 규정이 있다면, 그에 근거하여 동종 업종의 입점을 막을 수 있는 여지가 있습니다. '대응 방법'을 안내드립니다. ① 우선 임대차 계약서·관련 자료에서 '동종 업종 제한 약정'을 확인하시고(있으면 그 약정 위반으로 대응), ② 임대차 계약상 약정 입증이 어렵다면, 그 상가의 '분양 계약·관리규약 등에 업종 제한 규정'이 있는지 확인하십시오(있으면 그에 근거하여 동종 업종 입점 금지·중지를 구할 수 있음). ③ 업종 제한 약정·규정이 확인되면, ㉠ 임대인(또는 동종 업종을 하려는 상대방)에게 그 약정·규정 위반임을 알리고 중지를 요구하거나, ㉡ 그 위반에 대해 '영업 금지 가처분(동종 영업을 하지 못하게 하는 가처분)'이나 손해배상 청구 등을 검토하실 수 있습니다. ④ 관련 자료(계약서, 분양 계약·관리규약 등)를 확보하여 대응하시기 바랍니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임차 계약 시 임대인과 '동종 업종 제한 약정'을 하였다면 임대인이 이를 위반하여 동종 업종을 들이는 것은 약정 위반이므로, 먼저 그 약정을 증명할 자료(계약서 조항, 문자·녹음 등)가 있는지 찾아보시고(있으면 약정 이행 요구·손해배상 등으로 대응), ② 임대차 계약상 약정 입증이 어려우면, 그 상가의 분양 계약·관리규약 등에 업종 제한 규정이 있는지 확인하시고(상가 분양 시 업종 제한 규정이 있으면 상가 매수인·임차인도 준수할 의무가 있어 그에 근거하여 동종 업종 입점을 막을 여지가 있음), ③ 업종 제한 약정·규정이 확인되면 상대방에게 중지를 요구하거나 영업 금지 가처분·손해배상 등을 검토하시기 바랍니다. 관련 자료를 확보하여 변호사와 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 임차 계약 시 임대인과 '동종 업종 제한 약정'을 했다면 그 위반으로 대응할 수 있으니 그 약정을 증명할 자료를 찾으시고, 입증이 어렵다면 상가 분양 시 업종 제한 규정이 있는지 확인하십시오(있으면 매수인·임차인도 준수 의무가 있어 동종 업종 입점을 막을 여지가 있음). 약정·규정이 확인되면 중지 요구·영업 금지 가처분·손해배상 등을 검토하시길 권해드립니다.