식당을 5년째 운영 중인데(근처 지하철 개통 예정), 건물주가 신축공사(건물을 부수고 새로 지음)를 하겠다며, 원래 작년 9월 말까지였던 계약 만료일이 시청 건물 허가가 늦어져 6개월 연장되어 현재 계약 기간이 2달밖에 남지 않은 상황에서(형편이 어려워 이전하여 새로 장사하기가 어렵고, 대출금도 많고 집기류도 처분해야 하는데 아무 보상도 못 받고 나가야 하는지), 상가임대차보호법이 10년으로 변경되어 보상받을 방법이 있다는데 어떻게 해야 하는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '계약갱신요구권'을 설명드립니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임차인은 최초 계약 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. ② 질문자님은 5년째 운영 중이시므로, 전체 10년 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있는 상황입니다. ③ 다만, 임대인이 '철거·재건축'을 이유로 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 갱신 거절이 가능하므로, 그 요건을 살펴보아야 합니다. '철거·재건축을 이유로 한 갱신 거절의 정당한 사유'를 안내드립니다. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거·재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우로서, 다음 중 하나에 해당하면 정당한 갱신 거절 사유가 됩니다. ① (가목) 임대차 계약 체결 당시에, 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 임차인에게 '구체적으로 고지'하고 그 계획에 따르는 경우. ② (나목) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우. ③ (다목) 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우. ④ 즉 임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절하려면, 위 (가)~(다)목 중 하나에 해당해야 합니다. 이를 질문자님의 사안에 적용하면 다음과 같습니다. ① 건물주가 신축공사(재건축)를 이유로 나가라고 하는데, 이것이 정당한 갱신 거절 사유가 되려면, ㉠ 계약 체결 당시에 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지했는지(가목), ㉡ 건물이 노후·안전사고 우려가 있는지(나목), ㉢ 다른 법령에 따른 철거·재건축인지(다목) 등을 살펴보아야 합니다. ② 만약 임대인이 이러한 정당한 사유(특히 계약 시 재건축 계획을 구체적으로 고지했는지 등)를 갖추었다면, 갱신 거절이 가능하여 임차인은 나가야 할 수 있습니다. ③ 반면, 이러한 정당한 사유가 없다면(예: 계약 시 재건축 계획을 구체적으로 고지하지 않았고, 건물이 안전사고 우려가 있는 정도도 아니라면), 임차인은 계약갱신을 요구하여 계속 영업하거나, 임대인과 합의하여 보상금을 받고 퇴거하는 등의 방법을 검토할 수 있습니다. '권리금 회수·보상'에 대해서도 안내드립니다. ① 만약 임대인의 정당한 재건축 사유가 인정되어 갱신이 거절되는 경우라도, 권리금 회수 기회 보호 규정(임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금 회수) 등을 검토할 수 있는지 살펴볼 수 있습니다(다만 재건축 등의 경우 권리금 회수가 현실적으로 어려울 수 있음). ② 또한 임대인과 협의하여, 퇴거에 따른 보상금(이전 비용·영업 손실 보상 등)을 받고 나가는 방법을 협의할 수 있습니다. ③ 즉 정당한 재건축 사유가 없다면 갱신을 요구하거나 보상을 협의할 수 있고, 정당한 사유가 있더라도 임대인과 보상을 협의해 볼 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임차인은 전체 10년 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있으나, 임대인이 '철거·재건축'을 이유로 갱신을 거절하려면 ㉠ 계약 체결 당시 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지했거나, ㉡ 건물이 노후·안전사고 우려가 있거나, ㉢ 다른 법령에 따른 철거·재건축인 경우 등 정당한 사유가 있어야 하므로, 임대인이 이러한 정당한 사유(특히 계약 시 재건축 계획을 구체적으로 고지했는지)를 갖추었는지 확인하시고, ② 정당한 사유가 없다면 계약갱신을 요구하여 계속 영업하거나 임대인과 합의하여 보상금을 받고 퇴거하는 방법을 검토하시며, ③ 정당한 사유가 있더라도 임대인과 퇴거 보상(이전 비용·영업 손실 등)을 협의해 보시기 바랍니다. 다만 정확한 판단을 위해서는 계약 내용·건물 상태 등 구체적 자료를 확인해야 하므로, 계약서 등을 가지고 대한법률구조공단(132)이나 변호사와 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 임차인은 10년 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있으나, 임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절하려면 '계약 시 재건축 계획 구체적 고지·건물 노후 안전 우려·다른 법령에 따른 철거' 등 정당한 사유가 있어야 합니다. 임대인이 이러한 사유를 갖추었는지 확인하시고, 없다면 갱신 요구나 보상 협의를, 있더라도 퇴거 보상 협의를 검토하시되, 계약서를 가지고 변호사·법률구조공단(132)과 상담하시길 권해드립니다.