3년 된 가게를 양수(인수)하셨는데, 임대인이 '이제 (임대차 기간이) 7년 남았다'고 하는 상황에서, 질문자님이 3년을 운영하고 다시 양도양수(다른 사람에게 넘기는 것)를 하면, 4년 뒤에 그 양수한 분(새 임차인)이 무조건 나가야 하는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '영업양수도와 임차인 지위의 승계'를 설명드립니다. ① 영업양수도(가게를 넘기는 것)는, 원칙적으로 양도인(넘기는 사람)의 지위(권리·의무)를 포괄적으로 승계하는 것으로 볼 수 있습니다. ② 즉 가게(영업)를 양수한 사람은, 종전 임차인(양도인)의 '임대차상 지위'도 포괄적으로 승계하는 것으로 볼 수 있습니다. ③ 따라서 양수인은 종전 임차인의 임대차 기간을 이어받는 것으로 볼 수 있습니다. '계약갱신요구권 10년의 기산(임차인 지위 승계 시)'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 상가건물 임대차보호법상, 임차인은 '최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위'에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. ② 영업양수도로 임차인의 지위를 포괄적으로 승계하는 경우, 그 양수인은 '종전 임차인의 임대차 기간을 포함하여' 10년의 범위 내에서 갱신요구권을 행사하는 것으로 볼 수 있습니다. ③ 즉 양수인은 '처음 임대차가 시작된 때부터' 10년의 범위 내에서 갱신을 요구할 수 있으므로, 종전 임차인(들)의 기간이 포함되어 계산됩니다. ④ 따라서 질문자님의 경우, 최초 임대차가 시작된 때부터 이미 상당 기간(3년 운영 + 그 이전)이 지났고 '7년 남았다'는 것은 그 10년 중 남은 기간을 의미하는 것으로 보이므로, 질문자님이 3년 더 운영하고 다시 양도하면, 새 양수인은 그 남은 기간(4년) 내에서 갱신을 요구할 수 있고, 최초 임대차 시점부터 10년이 지나면 갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없게 되어 나가야 할 수 있습니다. ⑤ 즉 임차인 지위를 포괄 승계하는 방식이라면, 최초 임대차 시점부터 10년이 지나면(약 4년 뒤) 새 양수인이 갱신요구권을 행사하지 못해 나가야 할 수 있습니다. '다만 새로운 계약을 맺는 방식이라면 다를 수 있음'을 안내드립니다. ① 그러나, 만약 양수인(새 임차인)이 종전 임차인의 지위를 승계하는 방식이 아니라, '임대인과 새로운 임차인이 새롭게(독자적으로) 임대차 계약을 맺는 방식'을 취한다면, 그 새로운 임차인은 자신의 새 임대차 시점부터 독자적으로 10년의 범위 내에서 갱신요구권을 행사할 여지도 있습니다. ② 즉 임대인과 새 임차인이 (종전 임대차를 승계하는 것이 아니라) 새로운 계약을 체결하는 것으로 하면, 새 임차인이 그 새 계약 시점부터 10년의 갱신요구권을 새로 가질 수 있는 여지가 있습니다. ③ 다만 이는 임대인의 동의·협조가 필요하고, 계약의 형식·실질에 따라 판단되므로, 임대인과 협의하여 그러한 방식(새 계약)으로 할 수 있는지 검토해야 합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 영업양수도로 임차인의 지위를 포괄적으로 승계하는 경우, 양수인은 종전 임차인의 임대차 기간을 포함하여 최초 임대차 시점부터 10년의 범위 내에서 갱신요구권을 행사하게 되므로, 질문자님이 3년 더 운영하고 다시 양도하면 새 양수인은 남은 기간(약 4년) 내에서만 갱신을 요구할 수 있고 최초 임대차 시점부터 10년이 지나면 갱신요구권을 행사하지 못해 나가야 할 수 있으나, ② 만약 임대인과 새 임차인이 종전 임대차를 승계하는 것이 아니라 '새로운 계약을 새롭게 체결하는 방식'을 취한다면, 새 임차인이 그 새 계약 시점부터 독자적으로 10년의 갱신요구권을 가질 여지도 있으므로(임대인의 동의·협조 필요), 이를 임대인과 협의하여 검토하시고, ③ 정확한 판단을 위해서는 계약 형식·실질을 확인해야 하므로, 계약 내용을 가지고 변호사나 대한법률구조공단(132)과 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 영업양수도로 임차인 지위를 포괄 승계하면 양수인은 최초 임대차 시점부터 10년 범위 내에서 갱신을 요구하게 되어, 질문자님이 3년 더 운영 후 양도하면 새 양수인은 남은 4년 내에서만 갱신할 수 있고 10년이 지나면 나가야 할 수 있습니다. 다만 임대인과 새 임차인이 '새 계약'을 체결하는 방식이면 새 임차인이 새로 10년을 가질 여지도 있으니, 임대인과 협의하여 계약 형식을 검토하시길 권해드립니다.