전세 계약이 자동 계약 연장(묵시적 갱신)된 임차인이, 갱신(자동 연장) 후 2개월 뒤에 그 갱신된 계약을 철회하고 전세가를 낮춰 달라고 하는 상황(2022년 1월 전세 계약 → 2024년 1월이 지나 2024년 3월에 해지 통보 → '전세가가 떨어졌으니 1억 정도 돌려달라')에서, 이를 맞춰줘야 하는지, 임대인이 못 해줄 경우(대출 불가) 법적으로 어떤 과정이 진행되는지(경매가 진행되는지) 문의하신 것으로 보입니다(임대인 입장). 먼저 '묵시적 갱신 시 조건은 종전과 동일함'을 설명드립니다. ① 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 그 갱신된 계약은 '전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것'으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조). ② 즉 묵시적 갱신 시에는, 보증금(전세금) 등 조건이 종전과 동일하게 유지됩니다. ③ 따라서 임차인이 '전세가가 떨어졌으니 그 차액(1억)을 돌려달라'고 요구하더라도, 묵시적 갱신은 종전과 동일한 조건으로 유지되는 것이므로, 임대인이 원래 받은 보증금을 넘어 추가로 (시세 하락분을) 돌려줄 의무는 없습니다. '묵시적 갱신 후 임차인의 해지 통보'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 묵시적 갱신 이후에는, 임차인이 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 그 해지 통보일로부터 '3개월'이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. ② 해지의 효력이 발생하면(통보 후 3개월 후), 임차인의 '주택 인도 의무'와 임대인의 '보증금 반환 의무'가 발생합니다. ③ 즉 임차인이 2024년 3월에 해지 통보를 했다면, 그로부터 3개월 후(2024년 6월경)에 해지의 효력이 발생하여, 임차인은 주택을 인도하고 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. '반환할 보증금의 범위(시세 하락과 무관)'가 핵심입니다. ① 임대인이 반환해야 할 것은, '원래 받은 보증금(전세금)만 돌려주면 되는 것'입니다. ② 이는 현재의 전세 시세 등락(오르거나 떨어진 것)과는 '완전히 무관'합니다. ③ 즉 전세 시세가 떨어졌다고 하여, 임대인이 '원래 받은 보증금에 더해서(또는 시세 하락분을 반영하여) 임차인에게 얼마를 더 돌려줘야 하는' 것이 아닙니다. ④ 즉 임차인이 '시세가 떨어졌으니 1억을 더(추가로) 돌려달라'고 하는 것은, 법리적으로 전혀 타당하지 않은 요구입니다. ⑤ 따라서 임대인은 '원래 받은 보증금'만 반환하면 되고, 시세 하락분을 추가로 돌려줄 의무는 없습니다. '임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우'에 대해서는, 다음과 같습니다. ① 해지 효력 발생 시점(해지 통보 후 3개월 후)에 임대인이 원래 받은 보증금을 반환하지 못하면, ㉠ 임차인은 그 주택에 계속 머무르거나(보증금을 받을 때까지 점유), ㉡ '임차권등기명령' 신청 절차를 거친 후 퇴거하고, 임대인을 상대로 '보증금 반환 청구 소송'을 제기하면서 임대인 소유 부동산에 대하여 가압류 등 보전처분을 할 수 있습니다. ② 그리고 그 보증금 반환 청구 소송에서 승소하여 판결을 받으면, 임대인의 재산(부동산 등)에 대해 강제집행(경매 등)을 할 수 있습니다. ③ 즉 임대인이 보증금(원래 받은 금액)을 반환하지 못하면, 결국 소송·강제집행(경매)으로 이어질 수 있으므로, 임대인은 원래 받은 보증금을 반환할 준비를 하셔야 합니다. ④ 다만 이는 '원래 받은 보증금'에 대한 것이고, 시세 하락분(1억)에 대한 것이 아닙니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 묵시적으로 갱신된 임대차는 종전과 동일한 조건으로 유지되므로, 임차인이 '전세가가 떨어졌으니 1억을 더 돌려달라'고 요구하더라도 임대인은 원래 받은 보증금을 넘어 시세 하락분을 추가로 돌려줄 의무가 없고(시세 등락과 무관), 임차인의 그러한 요구는 법리적으로 타당하지 않으므로 응하지 않으셔도 되며, ② 묵시적 갱신 후 임차인이 해지를 통보하면 통보일로부터 3개월 후 해지의 효력이 발생하여 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 (원래 받은) 보증금 반환 의무가 발생하므로, 임대인은 그때 '원래 받은 보증금'을 반환할 준비를 하시고, ③ 만약 임대인이 원래 받은 보증금을 반환하지 못하면 임차인이 임차권등기명령·보증금 반환 청구 소송·가압류 등을 거쳐 강제집행(경매)으로 나아갈 수 있으므로, 원래 보증금 반환을 준비하시기 바랍니다. 다툼이 있으면 대한법률구조공단(132)이나 변호사와 상담하시길 권해드립니다. 정리하면, 묵시적 갱신은 종전과 동일한 조건으로 유지되므로 임차인이 '시세가 떨어졌으니 1억을 더 돌려달라'는 요구는 법리적으로 타당하지 않아 응하지 않으셔도 되며, 임대인은 '원래 받은 보증금'만 반환하면 됩니다(시세 등락과 무관). 다만 해지 통보 후 3개월 후 해지 효력이 발생하면 원래 보증금을 반환해야 하고, 반환하지 못하면 임차인이 소송·경매로 나아갈 수 있으니 원래 보증금 반환을 준비하시길 권해드립니다.