3기이상 차임연체면 강제로 계약해지도 가능합니다. 그러므로 지금 계약서를 다시 써서 기존의 임대인의 계약해지권을 취소시키는 것이 필요해 보입니다.

5년 계약기간 종료 후 계약서 갱신 없이 영업을 이어가던 중 월세 연체로 보증금에서 공제가 이루어졌고, 건물주가 계약서를 다시 작성하자고 요구하는 상황에서, 연체를 이유로 한 강제 해지 가능성과 대응 방법을 문의주셨습니다. ▶ 핵심 정리 3기(3개월분) 이상의 차임을 연체한 사실이 있다면 임대인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 다만 이 해지권은 임대인이 실제로 해지의 의사표시를 하기 전까지는 확정적으로 행사된 것이 아니므로, 임대인과 새로운 계약서를 작성하여 관계를 정리하면 그 시점 이후 기존 연체를 이유로 한 해지권 행사 여지를 줄일 수 있습니다. ▶ 법적 근거 ① 상가건물임대차보호법 제10조의8에 따라 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 이르는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이는 형성권으로서 임대인이 해지 의사표시를 해야 효력이 발생합니다. ② 임대인이 연체 사실을 알면서도 계약해지권을 행사하지 않고 새로운 계약을 체결하는 등 종전 관계를 유지하는 태도를 보인다면, 이는 묵시적으로 기존 연체에 대한 해지권을 포기한 것으로 볼 여지가 있습니다. ③ 다만 새 계약서에 연체금 정산 조항이나 향후 재연체 시 즉시 해지 특약이 포함될 수 있으므로 조항 하나하나를 신중히 검토해야 합니다. ▶ 실무적으로 이렇게 하세요 첫째, 밀린 월세를 최대한 정산한 후 계약서 작성에 임하여 분쟁의 소지를 줄이세요. 둘째, 새 계약서에 서명하기 전 보증금 공제 내역과 잔여 연체액을 명확히 확인하고 문서화하세요. 셋째, 계약서 작성이 임대인의 기존 해지권 주장을 막는 효과가 있다는 점을 이해하되, 향후 재연체가 발생하지 않도록 자금 계획을 세우시기 바랍니다. ※ 이 답변은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.