묵시적 갱신을 포함해 임대기간이 총 10년이 지난 상태에서 임대인과 다시 재계약하면 그 재계약을 기준으로 다시 10년간 갱신을 요구할 수 있는지 문의주셨습니다. ▶ 핵심 정리 전체 임대차기간이 이미 10년을 초과했다면, 그 이후 임대인과 새로 계약을 맺더라도 법률상 계약갱신요구권을 다시 행사하기는 어렵습니다. 이후의 계약 유지 여부는 임대인과의 합의에 의존하게 됩니다. ▶ 법적 근거 ① 상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다"고 명확히 규정하고 있습니다. ② 여기서 '전체 임대차기간'에는 최초 계약뿐 아니라 묵시적 갱신, 명시적 재계약 등 실질적으로 계속된 임대차 기간이 모두 합산됩니다. 따라서 형식상 새 계약서를 작성했다고 해서 기간 계산이 리셋되는 것은 아닙니다. ③ 다만 이는 어디까지나 '임차인이 일방적으로 요구할 수 있는 권리'가 소멸한다는 의미이며, 임대인이 자발적으로 재계약에 동의하는 것 자체는 법적으로 아무런 제한이 없습니다. ▶ 실무적으로 이렇게 하세요 첫째, 10년 초과 이후에는 계약갱신을 '요구'하기보다 임대인과의 협의를 통한 '합의 재계약'으로 접근 전략을 전환하세요. 둘째, 그간의 성실한 임대료 납부 이력과 시설투자 내역을 협상 자료로 준비해 임대인을 설득하는 데 활용하세요. 셋째, 재계약이 성립하지 않을 경우를 대비해 신규 임차인을 통한 권리금 회수 가능성도 함께 검토해두시기 바랍니다. ※ 이 답변은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.