임대차 기간 만료가 임박했는데 임대인이 새 임차인이 들어와야 보증금을 돌려주겠다고 하는 상황을 문의주셨습니다. ▶ 핵심 정리 보증금 반환의무는 신규 임차인의 존재 여부와 법적으로 무관합니다. 임대차 기간이 만료되고 임차인이 목적물을 인도하면 임대인은 그 즉시 보증금을 반환할 의무를 부담합니다(민법 제618조, 제623조). '새 임차인이 들어와야 준다'는 말은 실무 관행일 뿐 법적 근거가 없는 주장입니다. ▶ 구체적으로 따져볼 부분 ① 임대차 종료와 목적물 인도, 보증금 반환은 동시이행관계에 있으므로 임차인이 먼저 짐을 빼고 열쇠를 넘겨주면 임대인의 반환의무가 곧바로 지체됩니다. ② 임대인이 반환을 지체하면 지연손해금(소송 시 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%)을 함께 청구할 수 있습니다. ③ 목적물을 비운 상태에서 보증금을 받지 못하고 이사할 수밖에 없다면, 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 채 퇴거할 수 있습니다. 임차권등기가 마쳐지면 등기부에 부담으로 남아 임대인이 새 임차인을 구하기 어려워지므로 실무상 압박 수단으로도 유효합니다. ▶ 실무적으로 이렇게 하세요 첫째, 임대차 종료일에 맞춰 명도(인도) 사실을 문자·내용증명 등으로 명확히 남기고 보증금 반환을 공식 요청하세요. 둘째, 임대인이 계속 미루면 이사 전에 임차권등기명령을 먼저 신청해 권리를 보전하세요. 셋째, 그럼에도 반환하지 않으면 보증금반환청구소송을 제기해 지연이자까지 함께 청구하세요. ※ 이 답변은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.