기존 월세 100만 원 계약이 끝나고 새로운 임차인이 들어오는 상황에서 건물주가 월세를 130만 원으로 올리는 것이 가능한지, 그리고 위층 주택의 소음 민원으로 새벽 영업을 제한받을 수 있는지 문의 주신 것으로 이해했습니다. ▶ 핵심 정리 사장님이 나가고 새로운 임차인이 신규로 계약을 체결하는 경우라면, 이는 상가건물 임대차보호법상 '갱신'이 아니라 새로운 계약이므로 5% 차임 증액 제한(같은 법 제11조)이 적용되지 않습니다. 즉 임대인은 원칙적으로 새로운 임차인과는 자유롭게 차임을 정할 수 있습니다. 다만 사장님이 아직 계약기간 내라면 사장님 본인에게는 여전히 기존 조건이 적용됩니다. ▶ 차임 인상 제한과 새벽 영업 제한 ① 상가건물 임대차보호법상 5% 인상 상한은 '동일 임차인'이 계약을 갱신하는 경우에 적용되는 것이지, 임차인이 교체되어 임대인과 신규 임차인이 새로 계약을 맺는 경우에는 적용되지 않습니다. ② 다만 사장님이 권리금을 회수하려는 목적으로 새 임차인을 주선하는 상황이라면, 임대인이 정당한 사유 없이 지나치게 높은 차임을 요구해 신규 계약을 무산시키는 경우 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임(같은 법 제10조의4)이 문제될 수 있습니다. ③ 새벽 영업 제한은 계약서에 명시된 영업시간 약정이나 계약 당시 묵시적 양해 여부, 그리고 소음이 인근 거주자의 수인한도를 넘는지를 종합적으로 판단해야 하며, 임대인이 일방적으로 영업시간을 강제할 법적 근거는 원칙적으로 없습니다. ▶ 실무적으로 이렇게 하세요 첫째, 사장님 본인의 계약이 언제 만료되는지, 갱신요구권(최초 임대차 포함 10년) 행사 여부를 먼저 확인하세요. 둘째, 새 임차인을 주선하는 과정이라면 임대인의 차임 요구가 지나치게 높아 계약이 무산될 경우를 대비해 협상 경과를 문자, 녹취 등으로 남겨두세요. 셋째, 새벽 소음 민원은 실제 데시벨 측정이나 민원 이력을 확보해 두면, 추후 영업시간 제한이나 손해배상 분쟁 시 유리한 자료가 됩니다. ※ 이 답변은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.