시골에 어머님이 사시는 시골집(1988년 건축, 아버지 명의였다가 2008년 아버지 사망으로 어머니·형제들에게 분할 증여되었다가 2014년 어머니 단독명의로 이전)이 있는데, 옆 과수원 주인이 과수원을 판다면서 시골집이 그 과수원 쪽으로 3평 정도 물려 있다고 하고(예전에 측량 없이 건축한 듯), 과수원 주인이 물린 만큼 집을 헐어야 한다고 으름장을 놓는 상황에서, 20년 이상 점유하면 '점유취득시효'를 주장할 수 있다고 하는데, 부모님이 20년 이상 사셨지만 중간에 아버지 사망으로 소유권 이전이 있었던 경우에도 점유취득시효를 청구할 수 있는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '급한 경우 처분금지가처분을 먼저 검토'해야 함을 안내드립니다. ① 옆 과수원(그 물린 땅 부분)의 등기명의자(과수원 주인)가 그 땅을 곧 처분(매도)하려 하고 있다면, 그 전에 '처분금지가처분(그 부동산을 함부로 제3자에게 처분하지 못하도록 법원을 통해 막는 임시 조치)'을 먼저 검토·신청하는 것이 좋습니다. ② 만약 그 땅이 제3자에게 팔려 소유권이 넘어가 버리면, 점유취득시효를 주장하기가 더 복잡해질 수 있으므로, 처분이 임박했다면 서둘러 처분금지가처분으로 현 상태를 묶어 두는 것을 검토하셔야 합니다. ③ 즉 처분이 임박했다면 가처분부터 검토하시기 바랍니다. '점유취득시효의 요건(20년 점유)'을 설명드립니다. ① 점유취득시효는, 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 '20년간 점유'하면, 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있는 제도입니다(민법 제245조 제1항). ② 질문자님의 경우, 시골집이 옆 땅 3평을 물고 있고, 그 집(과 물린 땅)을 부모님이 오래(20년 이상) 점유해 오셨다면, 그 물린 땅 부분에 대해 점유취득시효를 주장해 볼 여지가 있습니다. '상대방(옆 땅 등기명의자)이 20년간 변동되지 않아야 함'을 안내드립니다. ① 점유취득시효를 주장하려면, 기본적으로 '점유 기간 20년 동안 그 옆 땅(물린 땅)의 소유자(등기명의자)가 변동되지 않은 것'이 유리합니다. ② 만약 점유 기간 중에 옆 땅의 소유자가 바뀌었다면, 시효 완성 시점·주장 상대방 등에서 법률관계가 복잡해질 수 있습니다. ③ 질문자님께서 걱정하시는 '아버지 사망으로 인한 소유권 이전'은 '우리 쪽 집(점유하는 쪽)'의 명의 변동인데, 점유의 승계(부모의 점유를 상속인이 이어받는 것)는 인정될 수 있으므로, 점유하는 쪽의 명의가 상속·증여로 바뀐 것 자체가 점유취득시효 주장을 곧바로 막는 것은 아닙니다. 오히려 중요한 것은 '옆 땅(취득하려는 그 땅) 소유자의 변동 여부'입니다. '구체적 요건은 사안에 따라 다름'을 안내드립니다. ① 점유취득시효는, ㉠ 20년의 점유 기간, ㉡ 소유의 의사(자주점유)로 점유했는지, ㉢ 평온·공연한 점유였는지 등 여러 요건을 따져야 하고, 이러한 요건의 충족 여부는 구체적 사안에 따라 다릅니다. ② 특히 옆 땅 소유자의 변동, 점유의 성질 등 다툼의 여지가 있는 부분이 많으므로, 관련 자료(건축 시기, 점유 경위, 옆 땅 등기부 등)를 정리하여 변호사와 상세히 상담하시는 것이 좋습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 옆 땅(물린 땅) 소유자가 곧 처분하려 하고 있다면, 그 전에 처분금지가처분을 먼저 검토·신청하여 처분을 막아 두시고, ② 점유취득시효는 소유의 의사로 20년간 점유하면 주장할 수 있는데, 점유 기간 20년 동안 옆 땅 소유자(등기명의자)가 변동되지 않은 것이 기본이고(우리 쪽 집의 상속·증여로 인한 명의 변동은 점유 승계가 인정될 수 있어 곧바로 시효 주장을 막지 않음), ③ 자주점유·평온·공연 등 요건 충족 여부는 사안에 따라 다르므로, 건축 시기·점유 경위·옆 땅 등기부 등 관련 자료를 정리하여 변호사와 상세히 상담하여 대응하시길 권해드립니다. 정리하면, 옆 땅 소유자가 곧 처분하려 하면 처분금지가처분부터 검토하시고, 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 점유하면 주장할 수 있는데 점유 기간 중 옆 땅 소유자가 변동되지 않은 것이 기본입니다. 우리 쪽 집의 상속·증여로 인한 명의 변동은 점유 승계가 인정될 수 있어 곧바로 시효 주장을 막지 않으나, 요건 충족은 사안에 따라 다르니 관련 자료를 정리해 변호사와 상담하시길 권해드립니다.