재작년에 오피스(분양 오피스텔 등)를 계약하고 중도금 대출까지 진행하여 이제 잔금 납부만 남았는데, 생각보다 잔금 대출이 안 나오고 금리가 올라 감당이 안 될 것 같아 계약 해지를 생각하는 상황에서, 계약서에 '갑(시행사)은 을(계약자)이 입주 개시일로부터 3개월 이내에 (잔금을) 납부하지 아니하였을 때 계약을 해지할 수 있다'고 되어 있는데, 이 조항을 이용해 잔금을 진행하지 않고 (본인이) 해지할 수 있는지, 상담은 계약서를 들고 어디로 가야 하는지, 상담 비용은 어느 정도인지 문의하신 것으로 보입니다. 1. '해당 조항은 시행사(갑)의 해지권 규정임'을 설명드립니다. ① 계약서의 '갑은 을이 입주 개시일로부터 3개월 이내에 납부하지 아니하였을 때 계약을 해지할 수 있다'는 조항은, 말 그대로 '갑(시행사)이 해지할 수 있는 경우'를 규정한 것입니다. ② 즉 이 조항은 을(계약자)이 잔금을 미납했을 때 '시행사에게' 해지할 수 있는 권한을 준 것이지, '계약자(을)가' 잔금을 안 내고 이 조항을 근거로 스스로 해지할 수 있게 한 것이 아닙니다. ③ 더구나 실무상 시행사는, 계약자가 잔금을 미납한다고 하여 곧바로 계약을 해지하기보다, 계약을 유지하면서 '잔금과 지연이자(연체이자)'를 청구하는 쪽을 선택하는 경우가 많습니다. ④ 즉 계약자가 이 조항을 이용해 잔금을 안 내는 방법으로 손쉽게 해지되기를 기대하기는 어렵습니다. 2. '계약자(매수인)의 해제 사유는 제한적임'을 안내드립니다. ① 대부분의 분양계약서에는, 매수인(계약자)의 해제 사유로 '중도금 납부 전까지는 계약금을 포기하고 해제할 수 있다'는 취지의 규정이 있는 경우가 많습니다. ② 그런데 질문자님은 이미 '중도금 대출을 받은(중도금을 납부한)' 상태이므로, 이러한 규정(계약금 포기 해제)으로도 해제하기가 어렵습니다. ③ 즉 중도금까지 납부한 이상, 계약금 포기로 손쉽게 빠져나오기는 어려운 단계입니다. 3. '착오·사기 취소도 인정이 드묾'을 안내드립니다. ① 현재로서는, ㉠ 계약 체결 과정에서의 '착오'나 ㉡ '사기'로 인한 계약 취소 외에는, 다른 사유로 해제하기가 어려워 보입니다. ② 그런데 착오·사기로 인한 계약 취소는, 실제 재판에서 인정되는 사례가 아주 드뭅니다(그 요건을 갖추기가 까다로움). ③ 즉 분양 과정에서 시행사가 중요한 사항을 속였거나, 계약자가 중요 부분에 대해 착오가 있었다는 등의 특별한 사정을 입증하지 못하면, 취소가 인정되기 어렵습니다. '상담 방법·비용'을 안내드립니다. ① 계약서와 관련 자료(분양 계약서, 대출 서류, 시행사와 주고받은 자료 등)를 지참하여, 부동산·분양 관련 사건에 경험이 있는 변호사와 상담하시는 것이 좋습니다. ② 상담 비용은 변호사·사무실마다 다르므로(무료 상담을 제공하는 곳도 있고, 유료 상담의 경우 통상 30분~1시간에 일정 금액), 미리 문의하여 확인하시기 바랍니다. ③ 대한법률구조공단(132)의 무료 법률상담도 이용하실 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 계약서의 '3개월 이내 미납 시 해지' 조항은 시행사(갑)의 해지권 규정이지 계약자(을)가 잔금을 안 내고 스스로 해지할 수 있는 근거가 아니며, 시행사는 보통 해지보다 잔금·지연이자 청구를 택하므로 이 조항을 이용해 손쉽게 해지되기를 기대하기 어렵고, ② 매수인의 해제는 보통 '중도금 납부 전 계약금 포기'로만 가능한데 이미 중도금을 납부한 이상 이 방법으로도 해제가 어려우며, ③ 착오·사기로 인한 취소 외에는 해제가 어려운데 착오·사기 취소는 실제 인정되는 사례가 드무므로, ④ 계약서·대출 서류·분양 관련 자료를 지참하여 부동산·분양 사건에 경험이 있는 변호사와 상담하시고(비용은 사무실마다 다르니 미리 확인, 법률구조공단 132 무료상담도 이용 가능) 현실적인 방안을 검토하시길 권해드립니다. 정리하면, 계약서의 '3개월 미납 시 해지' 조항은 시행사의 해지권이지 계약자가 잔금을 안 내고 스스로 해지할 근거가 아니고, 시행사는 보통 잔금·지연이자를 청구합니다. 매수인 해제는 '중도금 전 계약금 포기'로만 가능한데 이미 중도금을 냈으니 어렵고, 착오·사기 취소는 인정이 드무니, 계약서를 지참해 부동산 전문 변호사(또는 법률구조공단 132)와 상담하여 현실적 방안을 찾으시길 권해드립니다.