공용부분 에스컬레이터 교체 공사로 통로가 막혀 영업손실을 입고 계신 상황에 대해 문의해 주셨습니다. ▶ 핵심 정리 노후 설비 교체는 원칙적으로 임대인(또는 관리주체)의 보존행위에 해당해 임차인이 수인해야 하지만, 공사로 인해 영업장을 사실상 용도대로 사용할 수 없을 정도라면 예외적으로 월차임 감액이나 손실 보상을 요구할 수 있습니다. ▶ 법적 근거 ① 민법 제623조는 임대인에게 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부과하며, 이를 위한 보존행위는 임차인이 원칙적으로 수인해야 합니다. 노후 에스컬레이터 교체는 안전을 위한 필수 보존행위로 인정될 가능성이 높습니다. ② 다만 임대인의 보존행위라도 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 없는 정도에 이르렀다면 그 기간 동안 차임 감액을 청구할 수 있습니다(민법 제627조 참조). 통로가 사실상 봉쇄되어 신규 고객 유입이 불가능한 정도라면 이에 해당할 여지가 있습니다. ③ 관리주체(입주자대표회의)가 대체 통로나 안내 조치를 전혀 취하지 않은 채 일방적으로 공사를 강행했다면, 이는 관리의무 위반으로서 별도의 손해배상 책임도 검토될 수 있습니다. ▶ 실무적으로 이렇게 하세요 첫째, 공사 기간 중 매출 감소를 입증할 수 있도록 전년 동기 대비 매출자료, 카드매출 통계, 방문객 수 변화 등을 정리해 두세요. 둘째, 펜스 설치 전후 사진·동영상과 공사 안내문, 대체 통로 부재 상황을 촬영해 증거로 남기세요. 셋째, 입주자대표회의에 서면으로 손실 보상 또는 차임 감액을 공식 요청하고, 협의가 되지 않으면 이를 근거로 민사상 손해배상 또는 차임감액청구소송을 검토하시기 바랍니다. ※ 이 답변은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.