임대차 계약 당시 누수에 대해 이의를 제기하지 않기로 하는 특약을 하였으나, 실제로는 임대인이 누수 사실을 알면서도 이를 숨기고 공사를 약속한 뒤 제대로 이행하지 않아 상가 영업에 지장이 있는 상황으로 이해됩니다. ▶ 핵심 정리 임대인이 하자를 이미 인지하고도 이를 숨긴 채 이의제기 금지 특약을 체결하였다면, 그 특약은 신의칙 위반 내지 기망에 의한 것으로 보아 효력을 다툴 여지가 있습니다. 누수처럼 건물의 기본구조에 관한 대규모 수선의무는 민법상 임대인이 부담하는 것이 원칙이므로, 특약이 있다고 해서 임대인의 수선의무 자체가 당연히 면제되는 것은 아닙니다. ▶ 법적 근거 ① 민법 제623조는 임대인에게 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부과합니다. 판례는 대규모 수선(구조적 누수·균열 등)은 임차인의 통상의 관리범위를 벗어나 임대인이 부담해야 한다고 봅니다. ② 계약체결 당시 중요사항(하자)을 고지하지 않은 경우 민법 제109조(착오) 또는 제110조(사기)에 의한 취소, 나아가 신의칙상 특약의 효력을 부인하는 법리가 적용될 수 있습니다. ③ 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 사용·수익이 제한된 경우, 임차인은 민법 제627조에 따라 그 제한된 비율만큼 차임감액을 청구할 수 있고, 별도의 손해(매출손실, 시설훼손 등)에 대해서는 채무불이행 또는 불법행위에 기한 손해배상청구가 가능합니다. ▶ 실무적으로 이렇게 하세요 첫째, 계약 체결 당시 임대인이 누수를 인지하고 있었음을 뒷받침하는 정황(공사를 해주겠다는 구두 약속, 문자·통화 기록 등)을 최대한 확보하세요. 둘째, 누수로 인한 매출감소, 상품·시설 훼손 등 손해를 증빙자료(사진, 매출자료, 수리견적서)로 남겨두세요. 셋째, 내용증명으로 수선요구 및 차임감액·손해배상 청구 의사를 명확히 표시한 뒤, 협의가 되지 않으면 임대차분쟁조정위원회 조정 또는 소송을 검토하세요. ※ 이 답변은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.