5년째 운영 중인 상가의 건물이 매매되어 건물주가 바뀌었고, 새 건물주가 직접 영업하겠다며 임차인을 내보내려 하는 상황에서 계속 장사할 수 있는지 문의주셨습니다. ▶ 핵심 정리 임대인이 바뀌어도 기존 임대차 계약은 새 건물주에게 그대로 승계되며, 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하면 최초 임대차 개시일로부터 최장 10년까지 영업을 계속할 권리를 주장할 수 있습니다. 새 건물주가 직접 영업하겠다는 사정만으로는 갱신을 거절할 수 없습니다. ▶ 법적 근거와 쟁점 ① 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력) 및 민법 제622조에 따라, 건물이 매매되어 소유자가 바뀌더라도 대항력을 갖춘 임차인의 임대차 계약은 새 소유자에게 그대로 승계됩니다. 새 건물주는 종전 임대인의 지위를 그대로 이어받는 것입니다. ② 상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간 10년 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하고, 임대인은 제10조 제1항 각 호의 정당한 사유(3기 차임 연체, 무단 전대 등) 없이는 갱신을 거절할 수 없습니다. 새 건물주가 '직접 영업하고 싶다'는 사정은 정당한 거절 사유에 해당하지 않습니다. ③ 계약 갱신 시 차임 등은 종전 계약과 동일한 조건이 원칙이며, 인상하더라도 5% 이내로 제한됩니다. ▶ 실무적으로 이렇게 하세요 첫째, 임대차 개시일로부터 10년이 경과했는지부터 확인해 갱신요구권 행사 가능 여부를 점검하세요. 둘째, 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 새 건물주에게 갱신요구권 행사 의사를 서면(내용증명)으로 명확히 통지하세요. 셋째, 새 건물주가 정당한 사유 없이 거절하거나 명도를 요구한다면 임대차보호법을 근거로 대응하고, 필요시 상가건물 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하세요. ※ 이 답변은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.