아버지(78세)가 2년 전에 오피스텔 분양을 받으셨는데(계약만 하면 돈을 벌고 회사가 10년간 임대보증을 하며 무이자로 중도금도 마련해 주고 잔금도 문제없으며 바로 전세를 주거나 전매해도 된다는 말만 듣고 계약), 지금은 잔금 대출을 하더라도 자기 자본 4천만 원가량이 필요한데 능력이 안 되시는 상황에서(1억 5천 오피스텔, 취득세 등 고려 시 4천만 원 필요, 포기하고 계약금·중도금 이자·부가세를 물어주라고 함), 아무것도 모르는 노인을 데려다 계약하게 한 것에 대해 조치할 방법이 없는지, 사기죄로 고소해야 하는지, 이런 불량한 분양업체를 엄벌하고 싶어 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '이러한 계약 유도는 비난받을 만하나 사기죄 성립은 쉽지 않을 수 있음'을 설명드립니다. ① 고령의 어르신을 상대로 '계약만 하면 돈을 번다'는 등의 과장된 말로 분양 계약을 유도한 것은, 도의적으로 비난받아 마땅한 행위입니다. ② 그러나 이를 '사기죄'로 형사 처벌하기 위해서는, 분양업체가 '거짓말(기망)로 속였고, 그로 인해 어르신이 착오에 빠져 계약했다'는 점, 특히 업체가 '처음부터 임대보증 등을 이행할 의사나 능력이 없었으면서 거짓으로 약속하여 속인 것'이라는 점 등이 입증되어야 합니다. ③ 그런데 분양·투자 계약은 '장래의 수익에 대한 전망·의견(단정할 수 없는 예측)'이 섞여 있는 경우가 많아, 단순히 '수익이 날 것'이라는 말이 결과적으로 실현되지 않았다는 것만으로는 사기죄로 인정받기가 쉽지 않은 면이 있습니다. ④ 즉 사기죄로 처벌하려면 '구체적인 기망 행위(거짓말)'가 있었음을 입증해야 하므로, 그 성립이 쉽지 않을 수 있습니다. '그럼에도 기망 요소가 있으면 사기죄로 고소할 수 있음'을 안내드립니다. ① 다만, 분양업체가 ㉠ 실제로는 이행할 의사·능력이 없으면서 '10년 임대보증', '무이자 중도금', '잔금 문제없음' 등을 거짓으로 약속하여 속였거나, ㉡ 어르신의 판단 능력(고령)을 이용하여 중요한 사실(자기 자본 부담 등)을 숨기고 속인 사정이 있다면, 사기죄가 성립할 여지가 있습니다. ② 따라서 이러한 기망 요소(어떤 거짓말로 속였는지)를 구체적으로 정리하여, 사기죄로 고소장을 작성해 제출해 볼 수 있습니다. ③ 즉 위와 같은 기망 요소를 잘 구성하여 고소하시면 됩니다(다만 성립 여부는 수사·재판에서 판단). '분양 계약 자체를 다투는 방법(취소·해제)도 검토'를 안내드립니다. ① 형사 고소와 별개로, 민사적으로 '분양 계약 자체를 다투는 방법'도 검토할 수 있습니다. ② ㉠ 분양업체의 기망(사기)으로 계약한 것이라면 '사기에 의한 계약 취소', ㉡ 중요한 사항에 대한 착오가 있었다면 '착오에 의한 취소', ㉢ 업체의 설명의무 위반 등이 있었다면 그에 따른 책임 등을 주장하여, 계약금·중도금 등의 반환을 구하는 방법을 검토할 수 있습니다. ③ 다만 이러한 취소·해제도 요건을 갖추고 입증해야 하므로, 계약 과정에서 업체가 한 설명(과장 광고 등)의 정황을 정리하시기 바랍니다. '대응 방법(자료 정리·상담)'을 안내드립니다. ① 계약 과정에서 업체가 어떤 말을 했는지(10년 임대보증, 무이자 중도금, 계약만 하면 돈을 번다는 등의 설명), 그 설명이 담긴 자료(분양 광고, 계약서, 상담 시 녹음·문자 등), 어르신의 판단 능력 관련 사정 등을 정리·확보하시고, ② 이를 가지고 부동산·분양 사건에 경험이 있는 변호사와 상담하여, 형사 고소(사기)와 민사(계약 취소·해제) 중 어떤 방법으로 대응할지 검토하시기 바랍니다. ③ 대한법률구조공단(132)의 도움도 받으실 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 고령의 어르신을 상대로 과장된 말로 분양 계약을 유도한 것은 비난받을 만하나 사기죄로 처벌하려면 구체적인 기망 행위(처음부터 이행 의사·능력 없이 거짓으로 약속하여 속인 점 등)를 입증해야 하는데 분양·투자는 장래 수익 전망이 섞여 있어 성립이 쉽지 않을 수 있으나, ② 업체가 실제로는 이행할 의사·능력이 없으면서 10년 임대보증·무이자 중도금·잔금 문제없음 등을 거짓으로 약속하여 속였거나 고령의 판단 능력을 이용해 중요 사실을 숨긴 사정이 있으면 사기죄가 성립할 여지가 있으므로 그 기망 요소를 구체적으로 정리하여 고소해 볼 수 있고, ③ 형사와 별개로 사기·착오에 의한 계약 취소, 설명의무 위반 등을 주장하여 계약금·중도금 반환을 구하는 민사 방법도 검토하시며, ④ 계약 과정의 설명·광고 자료 등을 정리하여 부동산·분양 사건에 경험이 있는 변호사(또는 대한법률구조공단 132)와 상담하여 대응하시길 권해드립니다. 정리하면, 고령의 어르신을 과장된 말로 계약하게 한 것은 비난받을 만하나, 사기죄로 처벌하려면 구체적인 기망(처음부터 이행 의사·능력 없이 거짓 약속으로 속인 점)을 입증해야 해 성립이 쉽지 않을 수 있습니다. 다만 그러한 기망 요소나 고령의 판단 능력을 이용한 사정이 있으면 사기죄로 고소해 볼 수 있고, 형사와 별개로 사기·착오에 의한 계약 취소나 설명의무 위반을 주장해 계약금 반환을 구하는 민사 방법도 검토하십시오. 계약 과정의 설명·광고 자료를 정리해 부동산 전문 변호사(또는 법률구조공단 132)와 상담하여 대응하시길 권해드립니다.