전세사기를 당해(다가구 건물이 경매에 넘어감), 입주 당일부터 이사에 차질이 생겼고(집주인이 기존 전세입자에게 보증금을 주지 않아 이사가 두 번 미뤄짐), 부동산이 '집주인이 돈이 많은데 건물에 돈이 묶여서 그렇다'며 안심시키고 계약서상 최우선변제금이 2,300만 원이라고 설명해 계약했는데, 확인해 보니 근저당이 2019년에 잡혀 최우선변제금이 2,000만 원이었던 상황에서, 부동산(공인중개사)에게 책임을 물을 수 있는지 문의하신 것으로 보입니다. 먼저 '부동산 중개업자가 고의로 사기에 가담하거나 중개 과실이 있으면 책임을 물을 수 있음'을 설명드립니다. ① 부동산 중개업자(공인중개사)가 ㉠ 고의로 사기에 가담하거나, ㉡ '중개 과실'이 있는 경우에는, 형사·민사 책임을 물을 수 있습니다. ② 즉 공인중개사가 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않았거나(과실), 임대인과 짜고 속인 경우(고의)에는, 그 책임을 물을 수 있습니다. ③ 따라서 부동산의 설명이 잘못되어 피해가 발생했다면, 책임을 물을 여지가 있습니다. ④ 즉 중개 과실·고의가 있으면 책임을 물을 수 있습니다. '공인중개사의 법적 책임(설명 의무 위반 등)'을 안내드립니다. ① 공인중개사법 위반: 공인중개사는 '중개 대상물의 권리관계를 정확히 확인하고 설명해야 할 의무'가 있습니다. ② 부실 설명으로 피해 발생: 권리관계(선순위 근저당, 최우선변제금, 임대인 신용 등)를 제대로 설명하지 않아 피해가 발생하면, 손해배상 책임이 있습니다. ③ 사기 공모: 임대인과 짜고 피해자를 속인 경우에는, 사기죄의 공범으로 형사 처벌을 받을 수 있습니다. ④ 즉 질문자님의 경우, 공인중개사가 근저당(2019년 설정)·최우선변제금(실제 2,000만 원인데 2,300만 원으로 설명) 등 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않았다면, 설명 의무 위반으로 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. '형사·민사 대처 방법'을 강조드립니다. ① 형사 고소: 경찰에 '사기죄' 또는 '공인중개사법 위반'으로 고소할 수 있습니다(중개사가 고의로 가담했거나 설명 의무를 위반한 경우). ② 민사 손해배상 청구: 공인중개사를 상대로 손해배상 소송을 제기할 수 있습니다(부실 설명으로 인한 손해). ③ 공인중개사 보증보험: 공인중개사는 (업무상 과실로 인한 손해에 대비하여) 보증보험·공제에 가입되어 있으므로, 그 보증보험(공제)을 통해 피해 보상을 받을 수 있습니다(개인 중개사는 통상 최대 1억 원, 법인은 더 높음). ④ 그리고 한국공인중개사협회 또는 지방자치단체에 신고할 수 있습니다. '대응 방법(증거 확보·전세사기 지원)'을 안내드립니다. ① 부동산(공인중개사)이 권리관계(근저당·최우선변제금 등)를 잘못 설명하여 피해가 발생하였다면, 설명 의무 위반 등으로 책임을 물을 수 있으므로, ㉠ 중개 시 설명한 내용(계약서, 중개대상물 확인·설명서, 부동산이 안심시킨 대화 등)을 증거로 확보하시고, ㉡ 형사 고소(사기·공인중개사법 위반), ㉢ 민사 손해배상 청구, ㉣ 공인중개사 보증보험(공제) 청구 등을 검토하시기 바랍니다. ② 아울러, 전세사기 피해가 우려되는 상황이므로, '전세사기피해지원센터(☎1670-1234)'에 문의하여 피해 지원을 받으시기 바랍니다. ③ 즉 증거를 확보하여 부동산의 책임을 묻는 조치와 함께, 전세사기 피해 지원을 이용하시기 바랍니다. ④ 자세한 것은 변호사와 상담하여 진행하시기 바랍니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 부동산 중개업자(공인중개사)가 고의로 사기에 가담하거나 중개 과실이 있는 경우 형사·민사 책임을 물을 수 있는데 공인중개사는 중개 대상물의 권리관계를 정확히 확인하고 설명해야 할 의무가 있고 권리관계(선순위 근저당·최우선변제금·임대인 신용 등)를 제대로 설명하지 않아 피해가 발생하면 손해배상 책임이 있으며 임대인과 짜고 속인 경우 사기죄의 공범으로 형사 처벌을 받으므로, ② 질문자님의 경우 공인중개사가 근저당(2019년 설정)·최우선변제금(실제 2,000만 원인데 2,300만 원으로 설명)을 제대로 확인·설명하지 않았다면 설명 의무 위반으로 책임을 물을 수 있어 경찰에 사기죄·공인중개사법 위반으로 고소하거나 공인중개사를 상대로 민사 손해배상 소송을 제기할 수 있고, ③ 공인중개사 보증보험(공제, 통상 최대 1억 원)을 통해 피해 보상을 받거나 한국공인중개사협회·지방자치단체에 신고할 수 있으니, ④ 중개 시 설명 내용(계약서·중개대상물 확인·설명서·대화 등)을 증거로 확보하여 위 조치를 검토하시고 전세사기피해지원센터(☎1670-1234)에 문의하여 피해 지원을 받으시길 권해드립니다. 정리하면, 공인중개사가 고의로 사기에 가담하거나 중개 과실(권리관계 부실 설명)이 있으면 책임을 물을 수 있습니다. 공인중개사는 근저당·최우선변제금 등 권리관계를 정확히 확인·설명할 의무가 있어, 이를 제대로 하지 않아 피해가 발생하면 손해배상 책임이 있습니다(임대인과 공모 시 사기죄 공범). 따라서 사기죄·공인중개사법 위반 고소, 민사 손해배상 청구, 공인중개사 보증보험(최대 1억 원) 청구 등을 검토하시되, 설명 내용을 증거로 확보하시고 전세사기피해지원센터(☎1670-1234)에 문의하여 지원을 받으시길 권해드립니다.