임차인이 어렵다는 사정을 이야기하며 보증금 지급을 6개월 유예해 주고 월세를 조금 더 받는 조건으로 계약을 하셨는데, 그 임차인이 전기요금 80만원까지 밀린 채 야반도주해 버린 상황으로 보입니다. 선의로 조건을 맞춰주셨던 만큼 당혹스러움이 크실 것 같습니다. '임차인의 야반도주는 임대차 해지와 손해배상 두 갈래로 접근해야 합니다.' ① 연락두절 상태의 임차인에 대해서는 우선 내용증명을 발송해 계약해지 의사와 명도 요구, 밀린 채무 정산을 통지하되, 실제 송달이 안 될 경우를 대비해 공시송달을 통한 명도소송을 준비하셔야 합니다. ② 임차인이 짐을 남겨두고 사라진 경우라도 임대인이 임의로 짐을 처분하는 것은 자력구제금지 원칙에 위배되어 오히려 손해배상 책임을 질 수 있으므로, 반드시 소송 절차(명도소송, 필요시 유체동산 처분에 관한 법원의 허가 절차)를 거쳐야 합니다. ③ 밀린 전기요금 80만원과 월세 미납분은 임대인이 받아둔 보증금이 있다면 그 범위 내에서 공제할 수 있고, 보증금을 초과하는 손해는 별도로 손해배상청구소송을 통해 회수해야 합니다. ④ 임차인의 소재나 재산을 파악할 수 있다면 재산명시·재산조회 제도를 통해 강제집행 대상을 특정할 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 즉시 내용증명을 임차인의 등록된 주소와 알고 있는 연락처로 모두 발송해 절차상 최고 사실을 남기시고, ② 임대차계약서상 보증금과 밀린 채무 내역을 정리한 정산서를 작성해 두시며, ③ 명도소송과 함께 손해배상청구를 병합해 진행함으로써 소송을 이원화하지 않도록 하시고, ④ 향후 재계약 시에는 보증금 후납 조건보다 전액 선납이나 이행보증보험 가입을 조건으로 거는 것이 유사한 피해를 예방하는 방법입니다. 정리하면, 짐을 임의 처분하지 않고 정식 법적 절차를 거치는 것이 가장 중요하므로 부동산 전문 변호사와 상담해 명도 및 채권회수 절차를 진행하시길 권해드립니다.