전세계약의 명의는 어머니로 하되 실제 거주는 따님이 하시면서, 어머니는 전입신고를 하지 않고 확정일자만 받는 방식으로 진행하려 하시는데 이 경우 보증금 보호에 문제가 없는지 걱정되시는 것으로 보입니다. '주택임대차보호법상 대항력은 임차인의 전입신고와 점유를 요건으로 하므로 계약자와 실거주자가 다르면 문제가 생길 수 있다는 점'입니다. ①주택임대차보호법 제3조는 대항력 요건으로 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 요구하는데, 이때 주민등록은 원칙적으로 임차인 본인의 전입신고를 의미하며, ②다만 판례상 임차인의 가족(배우자, 자녀 등)이 함께 거주하며 그 가족이 전입신고를 마친 경우에는 임차인 본인의 주민등록이 없더라도 그 가족의 주민등록으로 대항요건을 갖춘 것으로 인정하는 법리가 확립되어 있어, 따님이 전입신고를 하고 실제 거주하면 계약자인 어머니 명의로도 대항력이 인정될 가능성이 높고, ③다만 이는 계약자와 전입신고자가 가족관계(직계존비속 등)에 있고 실제로 그 가족이 함께 그 주택에서 생활하는 것이 확인되어야 하며, ④주소 이전 없이 임의로 타인 명의만 전입신고 하는 경우와는 법적 취급이 다르므로 실질적인 거주 사실이 중요합니다. '확정일자는 전입신고와 별개로 받을 수 있지만 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날부터 발생한다는 점'도 유의하셔야 합니다. ①확정일자는 계약서에 대해 동사무소나 인터넷등기소에서 받을 수 있고 계약자 본인이 전입신고를 하지 않아도 확정일자 자체는 받을 수 있지만, ②우선변제권은 대항요건(점유+전입신고)과 확정일자를 모두 갖춘 시점 중 늦은 날을 기준으로 발생하므로, 계약자인 어머니가 전입신고를 하지 않은 상태에서는 어머니 본인의 대항요건이 갖춰지지 않아 우선변제권 발생 시점이 불명확해질 위험이 있고, ③따님의 전입신고로 대항요건이 갖춰졌다고 하더라도 임대인이나 제3자와의 분쟁 시 계약자와 전입신고자가 다른 점을 이유로 다툼의 소지가 발생할 수 있으며, ④안전하게는 계약자인 어머니 명의로 전입신고를 하는 것이 분쟁 소지를 없애는 가장 확실한 방법입니다. 따라서 대응 방법으로는, ①가능하다면 계약자인 어머니도 함께 전입신고를 하거나, 부득이하다면 최소한 따님의 전입신고와 함께 어머니와의 가족관계를 증명할 수 있는 자료(가족관계증명서 등)를 보관해두고, ②확정일자는 계약 체결 즉시 받아 우선변제권 발생 시점을 최대한 앞당기며, ③전세보증금 반환보증(HUG, SGI서울보증 등) 가입도 함께 고려하고, ④임대인에게 실거주자를 명확히 고지해 향후 분쟁 소지를 줄이는 것이 필요합니다. 정리하면, 가족관계의 실거주자가 전입신고를 하면 판례상 대항력이 인정될 가능성이 높지만, 분쟁 예방을 위해서는 계약자 본인의 전입신고가 가장 안전합니다. 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.