2009년 취득한 아파트가 재건축으로 멸실된 상태에서, 2019년에 추가로 취득해 2년 이상 실거주 중인 아파트를 매도할 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있는지 문의하신 것으로 보입니다. '재건축이 진행 중인 주택은 멸실 시점부터 주택이 아닌 조합원입주권으로 전환되어 주택 수 판단이 달라질 수 있습니다.' ① 소득세법상 관리처분계획 인가 후 기존 건물이 철거(멸실)되면 그 권리는 '조합원입주권'으로 전환되며, 이는 세법상 주택과는 다른 별도의 자산으로 취급되지만 일정 요건에서는 주택 수 계산에 포함되어 비과세 특례 적용 여부에 영향을 줄 수 있습니다. ② 이 경우 2019년 취득한 아파트를 양도할 때 '1주택 + 1입주권' 보유 상태로 취급되어 소득세법 시행령상 일시적 2주택(또는 1주택+조합원입주권) 특례 요건, 즉 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도 등의 요건을 충족해야 비과세를 받을 수 있는 경우가 있습니다. ③ 반대로 재건축 조합원입주권 취득 시기, 관리처분계획 인가일, 종전 주택 취득 시기 등에 따라 적용되는 특례 조항과 판단 기준이 세부적으로 달라지므로 일률적으로 비과세 여부를 단정하기 어렵습니다. ④ 실거주 2년 요건은 충족한 것으로 보이나, 입주권 보유 상태로 인한 다주택 판정 여부가 핵심 쟁점이 됩니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 재건축 아파트의 관리처분계획 인가일과 멸실(철거) 시점을 정확히 확인하고, ② 2019년 아파트 취득일과 입주권 취득 시점 간의 시간적 순서를 정리하며, ③ 국세청 홈택스 또는 세무서를 통해 사전 세법해석 질의(예규) 절차를 활용해 보고, ④ 양도 시점을 조율할 수 있다면 특례 요건 충족 시점 이후로 조정하는 것도 고려해보시기 바랍니다. 정리하면, 재건축 입주권 보유는 단순 실거주 요건 충족만으로 비과세를 단정할 수 없는 복잡한 쟁점이므로 반드시 사전 검토가 필요합니다. 정확한 것은 세무사와 상담하시길 권해드립니다.