소형건설회사를 운영하시며 원청과 약 30억원 규모의 공사계약을 체결해 95% 이상 공사를 진행하셨는데, 기성금 중 18억원을 받지 못해 공사를 중단하고 유치권 행사를 검토하고 계신 상황으로 보입니다. 유치권은 별도의 법원 판결 없이도 행사할 수 있는 법정담보물권이라는 점을 먼저 말씀드리며, 세부 요건을 짚어드리겠습니다. '유치권은 판결 없이도 점유와 견련성 요건만 갖추면 행사할 수 있다'는 점이 핵심입니다. ① 민법 제320조에 따라 타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관해 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있고, ② 이는 등기나 법원의 별도 판결 없이 요건만 충족되면 당연히 성립하는 법정담보물권이며, ③ 요건은 채권의 변제기가 도래했을 것, 목적물을 적법하게 점유하고 있을 것, 채권이 목적물에 관해 생긴 것(견련성)일 것이고, ④ 이미 원청이 기성금을 미지급한 상태에서 현장 점유를 유지하며 유치권을 주장하면 별도 소송 없이도 대항력을 가질 수 있으나, 실무상 원청과의 분쟁 시 유치권 존부 확인소송이나 명도소송에서 다투어지는 경우가 많습니다. '유치권 행사 범위는 미지급 기성금 18억원을 기준으로 하되 공사 전체와의 견련성을 함께 고려해야 한다'는 점도 중요합니다. ① 유치권의 피담보채권은 목적물(해당 공사 현장 및 시설)에 관해 발생한 채권이어야 하므로, 귀하가 시공한 전기공사 부분과 관련된 미지급금이 대상이 되며, ② 하도급 계약 자체가 별도라도 시공한 결과물이 전체 건물의 일부로 부합되어 있다면 그 건물(또는 해당 시공 부분)에 대해 미수령 기성금 상당액의 유치권을 주장할 수 있고, ③ 다만 100억원 전체 공사금액이 아니라 귀하가 계약한 하도급 금액 범위 내에서, 그중 실제 미지급된 18억원이 피담보채권이 되며, ④ 유치권 행사를 위해서는 현장에 대한 점유를 계속 유지해야 하고 점유를 상실하면 유치권도 소멸하므로 현장 관리(출입 통제, 표지판 게시 등)가 매우 중요합니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 미지급 기성금 18억원의 산정 근거(기성고 확인서, 계약서, 세금계산서 등)를 명확히 정리하고, ② 현장 점유를 유지하며 유치권 행사 사실을 원청과 관계자들에게 내용증명으로 통지하고 현장에 유치권 행사 표지를 게시하며, ③ 원청이 점유 배제를 시도하거나 다툼이 생기면 유치권 존재 확인 및 점유방해금지 가처분을 법원에 신청하고, ④ 병행하여 미지급 기성금에 대한 공사대금청구소송을 제기해 채권 자체를 법적으로 확정받는 것이 안전합니다. 정리하면, 유치권은 법원 판결 없이 점유와 견련성 요건만으로 행사할 수 있으나 현장 점유 유지와 대금 산정 근거 정리가 실무상 가장 중요하며, 병행해 공사대금청구소송으로 채권을 확정하는 것이 안전합니다. 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.