전세 계약이 종료되었거나 종료를 앞두고 있는데 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 막막한 상황으로 보입니다. 부동산 관련 지식이 없는 상태에서 절차를 밟으려니 어디서부터 시작해야 할지 감이 잡히지 않으실 텐데, 단계별로 접근하시면 충분히 대응 가능한 문제입니다. '보증금 반환은 시기별로 밟아야 할 절차가 다릅니다.' ① 임대차 종료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에는 갱신거부 의사를 명확히 서면(문자메시지도 증거가 됩니다)으로 통지하여 묵시적 갱신을 막아야 합니다. ② 종료일이 지났는데도 반환이 안 되면 우선 내용증명을 통해 반환 기한을 명시한 최고를 하시고, ③ 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받은 상황이라면 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 이사 전에 반드시 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기가 완료된 뒤에야 대항력을 잃지 않고 전출이 가능합니다. ④ 그래도 반환이 안 되면 보증금반환청구소송을 제기하고, 판결 확정 후에도 지급이 없으면 임대인 재산에 대한 강제집행(부동산 경매, 채권압류 등)으로 나아가게 됩니다. 따라서 대응 방법으로는, ① 임대차 계약서와 확정일자, 전입신고 내역을 먼저 확인해 우선변제권 유무를 점검하시고, ② 전세보증금반환보증(HUG, SGI서울보증)에 가입되어 있다면 보증기관을 통한 대위변제를 우선 알아보시며, ③ 소송 전 내용증명으로 지연손해금(소송촉진법상 연 12%)까지 청구 의사를 명시해 임대인에게 심리적 압박을 주시고, ④ 소액 사건이 아니라면 처음부터 소송대리인을 선임해 임차권등기와 소송을 병행하시는 것이 시간을 절약하는 방법입니다. 정리하면, 이사 전 임차권등기명령이 가장 중요한 골든타임이므로 시점을 놓치지 않도록 부동산 전문 변호사와 신속히 상담하시길 권해드립니다.