건축물대장상 용도와 맞지 않는 상가 자리에 입점하기 위해 용도변경이 필요한데, 건물주와 토지주가 다른 경우의 절차와 계약 시 유의사항을 정리해 드리겠습니다. ▶ 핵심 정리 건축물의 용도변경은 원칙적으로 '건물 소유자'의 동의만 있으면 진행할 수 있고, 대지(토지) 소유자가 건물 소유자와 다르더라도 별도로 토지 소유자의 동의를 받아야 하는 것은 아닙니다. 다만 실제 인허가 절차에서는 건축물의 시설군 분류에 따라 신고 또는 허가 절차가 달라지고, 소요 서류와 준수해야 할 건축·소방·주차 기준도 함께 검토해야 합니다. ▶ 절차와 확인해야 할 쟁점 ① 건축법상 용도변경은 시설군(9개 시설군) 사이의 변경 여부에 따라 '허가 대상', '신고 대상', '건축물대장 기재사항 변경 대상'으로 나뉩니다. 예컨대 사무소(업무시설군)에서 소매점(판매시설군 또는 근린생활시설군) 등으로 바꾸는 경우 어느 시설군에 해당하는지에 따라 절차가 달라지므로, 관할 지자체 건축과에 미리 문의해 정확한 절차를 확인하시기 바랍니다. ② 신청 시에는 용도변경허가(신고)신청서, 변경 전후 평면도, 건축설비 관련 도서, 건물 소유자의 동의서(위임 시 인감증명서 포함) 등을 첨부합니다. 하수처리시설이 하수종말처리장에 연결되어 있다는 점은 오수 처리 용량과 관련해 검토될 수 있어 관할청 확인이 필요합니다. ③ 임차인 단독으로는 용도변경 신청을 할 수 없고, 건물 소유자(임대인)의 동의 내지 협조가 필수적입니다. 임대인이 협조하지 않으면 용도에 맞는 영업 자체가 불가능해질 수 있으므로, 계약 체결 전 반드시 임대인의 확약을 받아두어야 합니다. ▶ 실무적으로 이렇게 하세요 첫째, 계약 체결 전에 임대인으로부터 '용도변경에 협조한다'는 내용과 협조 거부 시 계약 해제 및 계약금 반환 조건을 특약사항으로 명시하세요. 둘째, 용도변경에 소요되는 비용(설계·인허가·시설 보완 비용)을 임대인과 임차인 중 누가 부담할지 사전에 명확히 정해 분쟁을 예방하세요. 셋째, 계약 전 관할 지자체에 사전 방문 상담을 통해 해당 용도변경이 실제로 허가 가능한지(주차대수 확보, 소방시설 기준 등) 확인한 뒤 계약을 진행하시기 바랍니다. ※ 이 답변은 일반적인 법률 정보이며, 구체적 판단은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 것은 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.