상가를 분양받아 중도금 1, 2차까지 납부하셨으나 상권 전망이 좋지 않아 잔금 납부를 포기하고 계약을 해지하고 싶으신 상황으로, 계약금 10%만 포기하고 이미 낸 중도금은 돌려받고 싶으신데 시행사가 이를 거부하고 있어 법적으로 가능성이 있는지 궁금하신 것으로 보입니다. '중도금까지 지급한 상태에서 수분양자가 일방적으로 계약을 해제하려면 원칙적으로 이미 이행된 중도금은 반환받기 어렵고, 계약서상 위약금 조항에 따라 정산됩니다'. ①민법 제565조의 계약금 해제(계약금만 포기하고 자유롭게 해제)는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능한데, 중도금까지 지급한 것은 이미 '이행에 착수'한 것으로 평가되어 계약금 해제권 자체가 소멸한 상태로 보아야 합니다. 즉 지금 시점에서는 계약금만 포기하고 임의로 해제할 수 있는 단계가 아니라, 분양계약서에 정한 채무불이행 해제 조항(수분양자의 잔금 미지급 시 처리)에 따를 수밖에 없는 상황으로 보입니다. ②일반적으로 분양계약서에는 수분양자가 잔금을 기한 내 납부하지 않으면 일정 유예기간(최고기간)을 거쳐 시행사가 계약을 해제할 수 있고, 이 경우 기납부금(계약금+중도금) 중 일정 비율을 위약금으로 공제한 뒤 나머지를 반환하도록 정하는 것이 통상적입니다. 즉 중도금을 전액 돌려받기는 어렵고, 계약서상 정해진 위약금을 공제한 금액만 반환받을 가능성이 높습니다. ③질문자님이 제안하신 '계약금 10%만 물고 중도금 10%는 돌려달라'는 방식은 계약서에 명시된 위약금 조항과 다를 경우 시행사가 응할 법적 의무는 없으며, 이는 시행사와의 협상(합의해제) 사안입니다. ④입주지정일이 이미 5월로 지난 상태라면 시행사는 오히려 잔금 미납을 이유로 연체료(지체상금)를 계속 부과하고 있을 가능성이 높고, 시간이 지날수록 질문자님께 불리해질 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ①분양계약서상 수분양자 귀책 해제 시 위약금 및 반환 조항을 정확히 확인하고, ②상권 전망 악화가 시행사의 설명의무 위반이나 허위·과장광고에 기인한 것인지도 함께 검토해 이를 근거로 한 계약취소·손해배상 주장 가능성을 살펴보며, ③시행사와 조속히 협상하여 최대한 유리한 조건의 합의해제를 시도하고, ④연체료가 계속 누적되고 있다면 방치하지 말고 신속히 결론을 내는 것이 유리합니다. 정리하면, 중도금까지 납부한 이상 계약금만 포기하는 임의해제는 어렵고 계약서상 위약금 조항에 따른 정산이 원칙이므로, 분양 당시 설명의무 위반 여지가 있는지까지 포함해 계약서 원본을 지참하여 변호사와 상담해보시길 권해드립니다.