계약갱신 거절 의사를 명확히 밝히셨음에도 임대인이 보증금 1억 8천만원을 반환하지 않고 있어 답답하고 불안한 상황이신 것으로 보입니다. 절차를 단계별로 정리해 드리겠습니다. '보증금반환소송에 앞서 임차권등기명령을 먼저 신청하는 것이 안전하다'는 점을 강조드립니다 ①임차권등기명령은 이사를 나가면서도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있게 해주는 제도로, 이를 해두지 않은 채 먼저 이사를 나가버리면 대항력을 상실해 추후 배당이나 우선변제에서 불리해질 위험이 있습니다 ②계약이 갱신되지 않고 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못한 상태라면, 임차권등기명령을 관할 법원에 신청해 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 원칙입니다. '보증금반환청구는 지급명령과 소송 두 가지 경로가 있다'는 점도 안내드립니다 ①임대인이 반환 자체를 다투지 않고 단순히 자금 사정으로 미루고 있는 상황이라면 지급명령(독촉절차)을 통해 비교적 신속하고 저렴하게 진행할 수 있으나, 임대인이 이의신청을 하면 곧바로 소송절차로 전환됩니다 ②임대인이 반환 의무 자체를 다투거나 이의가 예상된다면 처음부터 민사소송(보증금반환청구소송)으로 진행하는 것이 효율적일 수 있으며, 오피스텔의 경우 주택임대차보호법의 소액사건 절차나 임차권등기명령 관련 규정이 그대로 적용되는지 계약의 실질(주거용 여부)을 먼저 확인해야 합니다 ③소송에서 승소해 확정판결을 받으면 임대인의 부동산, 예금, 급여 등에 대한 강제집행(압류 및 추심·전부명령)을 통해 실제 회수 절차로 이어질 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ①계약갱신 거절 통지를 언제, 어떤 방법(내용증명 등)으로 했는지 증거를 확보하고 ②이사 전 반드시 임차권등기명령을 신청해 등기 완료를 확인한 뒤 실제 이사를 진행하며 ③임대인의 태도(단순 지연인지 반환 거부인지)에 따라 지급명령 또는 소송 중 적합한 절차를 선택하고 ④판결 확정 후에도 임대인이 임의 지급하지 않으면 재산조회와 강제집행을 통해 끝까지 회수 절차를 진행하는 것이 중요합니다. 정리하면, 임차권등기명령으로 대항력을 지켜둔 뒤 지급명령이나 소송을 통해 보증금을 회수하고, 필요시 강제집행까지 이어가는 것이 안전한 절차입니다. 정확한 것은 민사전문 변호사와 상담하시길 권해드립니다.