근저당이 설정되어 있다는 사실은 알고 계셨지만 집주인의 말을 믿고 지내다가 결국 경매로 집이 넘어가 보증금을 잃을 위기에 처하신 상황으로, 평생 모은 소중한 돈이라 더욱 막막하실 것 같습니다. '경매 절차에서 보증금 회수 가능 여부는 전입신고와 확정일자의 우선순위, 그리고 소액임차인 최우선변제 해당 여부에 따라 결정됩니다'. ①주택임대차보호법상 대항력(전입신고+점유)과 확정일자를 갖춘 임차인은 근저당권 등 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있으나, 근저당이 임차인의 전입신고보다 먼저 설정되어 있었다면 임차인은 그 근저당권자보다 후순위가 되어 배당순서에서 밀리게 됩니다. 근저당이 이미 잡혀 있었다는 점을 알고 입주하셨다면 이 부분을 먼저 확인해야 합니다. ②다만 순위와 무관하게 적용되는 것이 '소액임차인 최우선변제제도'입니다. 임차보증금이 지역별 소액임차인 기준 이하이고 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖췄다면, 근저당권자보다도 우선하여 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있습니다. 서울의 경우 보증금 기준 이하일 때 일정액까지 최우선변제액이 인정되는 등 지역별로 기준이 다르므로 주택 소재지와 계약 시점의 기준을 확인해야 합니다. ③최우선변제 대상이 아니거나 배당액이 보증금에 미달하는 경우에는 배당받지 못한 잔액에 대해 임대인(집주인)에게 별도로 보증금반환청구소송을 제기해 다른 재산에 강제집행하는 방법이 남아 있으나, 집주인의 자력이 없다면 실질적 회수가 어려울 수 있습니다. ④경매절차에서는 배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 해야 배당에 참여할 수 있으므로 이 기한을 놓치지 않는 것이 매우 중요합니다. 따라서 대응 방법으로는, ①등기부등본을 발급받아 근저당 설정일과 본인의 전입신고일·확정일자 순위를 정확히 비교하고, ②소액임차인 최우선변제 요건에 해당하는지 확인하여 해당된다면 배당요구종기일 내에 반드시 배당요구를 신청하며, ③경매법원의 매각기일과 배당절차 일정을 확인해 이의가 필요한 부분은 배당이의를 제기하고, ④배당으로 회수되지 않는 잔액은 임대인을 상대로 별도 반환청구소송이나 재산조사를 통해 추가 회수를 시도하는 것이 필요합니다. 정리하면, 근저당보다 후순위라 하더라도 소액임차인 최우선변제 요건에 해당하면 일정액은 우선 보전받을 수 있으므로, 등기부상 권리순위와 배당요구종기일을 서둘러 확인하시고 변호사와 함께 배당절차에 정확히 대응하시길 권해드립니다.