계약 연장을 하지 않겠다고 통보한 세입자가 정작 집을 보여주지 않아 다음 세입자를 구하지 못하고, 계약 종료일은 다가오는 상황이라 보증금 반환 부담까지 걱정되시는 것으로 보입니다. 이는 임대인과 임차인 사이의 협력의무 위반 문제로, 상황에 따라 보증금 반환 시기를 늦출 수 있는 여지가 있습니다. '보증금 반환의무와 목적물 인도의무는 동시이행 관계에 있습니다'라는 점이 출발점입니다. ①임대차 종료 시 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 인도의무는 동시이행관계이므로, 원칙적으로 임차인이 실제로 집을 비우고 인도하기 전까지는 임대인도 보증금을 반환할 의무가 발생하지 않습니다. ②다만 임차인이 집을 보여주지 않아 다음 세입자를 구하지 못한 것과, 계약 종료일에 임차인이 실제로 퇴거하며 집을 인도하는 것은 별개의 문제이므로, 계약 종료일에 임차인이 정상적으로 퇴거하고 인도한다면 임대인은 그 시점에 보증금을 반환해야 할 의무가 발생합니다. ③즉, 새 세입자를 구하지 못했다는 이유만으로 기존 세입자에게 보증금 지급을 미룰 수 있는 것은 아니며, 새 세입자의 보증금으로 기존 보증금을 충당하는 것은 임대인의 자금 운용 방식일 뿐 법적 의무와는 별개입니다. ④다만 임차인이 집을 보여주지 않아 임대인에게 손해(공실 기간 동안의 기회비용, 중개수수료 이중 부담 등)가 발생했다면 이는 별도로 손해배상을 청구할 수 있는 사유가 됩니다. '세입자가 협조하지 않을 때 취할 수 있는 조치도 있습니다'라는 점을 안내드립니다. ①임대차계약서에 통상 포함되는 '임대인 또는 중개인의 방문 협조' 조항, 또는 신의칙상 협력의무를 근거로 내용증명을 보내 특정 일시에 집을 보여줄 것을 공식 요청하고, 불응 시 손해배상 책임을 묻겠다는 취지를 명확히 남겨두시는 것이 좋습니다. ②계속 연락을 피하고 협조하지 않는다면, 공인중개사 입회하에 방문 일정을 여러 차례 제안한 기록을 남기시고, 최종적으로는 계약 종료일에 맞춰 임차인이 실제 퇴거·인도를 하는지가 핵심 쟁점이 됩니다. ③계약 종료일이 지나도 임차인이 집을 비우지 않고 계속 점유한다면 그때는 명도소송 및 점유이전금지가처분 절차를 검토하셔야 합니다. ④보증금에서 밀린 관리비나 손해배상액을 공제하고 반환하는 것은 가능하지만, 정당한 사유 없이 전액 반환을 거부하면 임차인이 임대차보증금반환청구소송이나 임차권등기명령을 신청할 수 있어 오히려 임대인에게 불리해질 수 있습니다. 따라서 대응 방법으로는, ①내용증명으로 집 보여주기 협조를 공식 요청하고 불이행 시 손해배상 책임을 명시하시고, ②계약 종료일까지 임차인의 퇴거·인도 이행 여부를 지켜보시며, ③종료일에 정상적으로 인도가 이루어지면 보증금은 그 시점에 반환하시되 발생한 손해가 있다면 공제 후 반환하시고, ④종료일 이후에도 퇴거하지 않으면 명도소송 절차로 전환하시는 것이 순서입니다. 정리하면, 새 세입자를 못 구했다는 사정만으로 보증금 반환을 미룰 수는 없고, 협조 거부로 인한 손해는 별도로 배상 청구가 가능합니다. 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.