30년 전부터 이웃의 무허가 건물이 귀하의 토지를 침범하고 있는 상황에서, 신축을 앞두고 철거 가능 여부를 확인하고자 하시는 것으로 보입니다. 먼저 '소유권에 기한 방해배제청구권'을 검토해야 합니다. ①민법 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 자에 대해 방해의 제거를 청구할 수 있도록 규정하고 있으며, 무허가 건물이 타인의 토지를 침범한 경우 토지 소유자는 원칙적으로 침범 부분의 철거 및 토지 인도를 청구할 수 있습니다. ②건축물이 무허가라는 점은 오히려 상대방에게 불리하게 작용할 수 있는데, 적법한 건축허가나 등기가 없으므로 대항할 법적 근거가 약하기 때문입니다. ③다만 상대방이 철거를 거부하고 있다면 임의로 철거할 수 없고, 반드시 소유권에 기한 건물철거 및 토지인도 청구소송을 제기하여 판결을 받은 후 강제집행 절차를 거쳐야 합니다. 다음으로 상대방이 주장할 수 있는 '취득시효' 항변도 함께 대비하셔야 합니다. ①민법 제245조는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있다고 규정합니다. ②30년 전부터 점유해왔다는 사정을 근거로 상대방이 점유취득시효를 주장할 가능성이 있으나, 이는 어디까지나 '등기'를 전제로 하는 것이어서 상대방 명의로 소유권이전등기가 되어 있지 않다면 시효완성만으로 곧바로 대항할 수 있는 것은 아닙니다. ③또한 무단으로 타인 토지를 침범해 건축한 정황이 인정되면 '자주점유'의 추정이 깨질 수도 있어, 시효취득 주장이 반드시 받아들여지는 것은 아닙니다. 따라서 대응 방법으로는, ①측량 결과와 경계확인서, 지적도 등 침범 사실을 입증할 자료를 우선 확보하시고, ②내용증명으로 침범 사실을 통지하고 자진 철거 및 협의를 요청하시며, ③협의가 되지 않으면 건물철거 및 토지인도청구 소송을 제기하시되 취득시효 항변에 대비해 점유 개시 경위를 조사해두시고, ④신축 일정이 촉박하다면 소송과 별도로 사용수익 방해에 대한 부당이득반환청구도 함께 검토하시는 것이 좋습니다. 정리하면, 무허가 건물이라 해도 임의철거는 불가하며 소송을 통한 철거 및 인도청구가 원칙이고, 취득시효 항변 가능성에도 대비하셔야 합니다. 정확한 것은 변호사와 상담하시길 권해드립니다.